Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

VvE weigert vervangingswerkzaamheden

28 november 2013
Deze uitspraak betreft een appartemententseigenaar die stuit op een weigerachtige VvE waar het gaat om verrichting van noodzakelijke vervangingswerkzaamheden met betrekking tot de ramen en kozijnen.
LEES VERDER

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Gemeenschappelijke kosten

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren. Dit lidmaatschap brengt met zich mee dat alle eigenaren een financiële bijdrage moeten leveren terzake de gemeenschappelijke schulden en kosten. Over het algemeen gaat het om schulden en kosten die zijn gemaakt met betrekking tot het onderhoud, het gebruik en herstel van de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken in het appartementencomplex. In de splitsingsakte wordt bepaald welke gedeelten en zaken zijn aan te merken als gemeenschappelijk (artikelen 3 en 9 Modelreglement 1992 en de artikelen 9 en 17 Modelreglement 2006). Tevens wordt in de splitsingsakte bepaald voor welk breukdeel de individuele eigenaars moeten bijdragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten. Dit is de maandelijkse voorschotbijdrage die veelal wordt aangeduid als 'servicekosten' of 'onderhoudsbijdragen'.

Het is de splitsingsakte die bepaalt of bepaalde kosten “gemeenschappelijk” zijn en dus voor rekening van de VvE komen. De praktijk leert dat verschillen van mening kunnen ontstaan tussen de eigenaren of het wel noodzakelijk is om bepaalde gemeenschappelijke kosten te maken. De ene eigenaar kan van mening zijn dat het bijvoorbeeld niet nodig is om schilderwerk aan de gevel te laten uitvoeren, terwijl een andere eigenaar dit wel degelijk noodzakelijk vindt.

In een recente uitspraak van het Hof Amsterdam (d.d. 16 maart 2011, LJN BP7929) komt deze problematiek aan de orde.

Uitspraak Hof Amsterdam

Een appartementseigenaar constateert problemen met betrekking tot (onder andere) de ramen en kozijnen in haar appartement en verzoekt de VvE om deze op kosten van de VvE te herstellen of te vervangen. Zij doet daarbij een beroep op de splitsingsakte waarin is bepaald dat de ramen en kozijnen als gemeenschappelijk kwalificeren. De VvE geeft geen gehoor aan het verzoek en de betreffende eigenaar start –noodgedwongen- een procedure tot verkrijging van een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW bij de kantonrechter. In deze procedure verzoekt zij de kantonrechter haar vervangende machtiging te verlenen om de ramen en kozijnen op kosten van de VvE te laten vervangen.

De VvE stelt zich echter op het standpunt dat het binnen de VvE gebruik en gewoonte is geworden voor eigenaars om zelf de kosten van vervanging van de ramen en kozijnen te dragen. De kantonrechter -en in hoger beroep ook het Hof Amsterdam- maakt hiermee korte metten. Een afwijkende gewoonte is in dit geval geen grond om af te wijken van de splitsingsakte. De splitsingsakte moet het uitgangspunt zijn. Ook is niet gebleken dat naleving van de splitsingsakte op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Vervolgens stelt de VvE dat het niet noodzakelijk zou zijn om de ramen en kozijnen te vervangen. Volgens de VvE zou het voldoende zijn als de ramen en kozijnen zouden worden hersteld. In de procedure in eerste aanleg heeft de kantonrechter zich echter laten adviseren door een deskundige. Deze deskundige heeft vastgesteld dat vervanging goedkoper is dan herstel. Het is mede op basis hiervan dat het Hof oordeelt dat vervanging van de ramen en kozijnen noodzakelijk is en dus op kosten van de VvE moet worden uitgevoerd.

Toelichting

Deze uitspraak bevestigt dat het slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk is om af te wijken van de kostenverdeling zoals vastgelegd in de splitsingsakte. Op zichzelf is dat ook logisch. De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers en eenieder (huidige en toekomstige eigenaren) moet erop kunnen vertrouwen dat de inhoud van deze akte juist is. Alleen in het geval naleving van de bepalingen uit de splitsingsakte zou leiden tot strijd met redelijkheid en billijkheid -en die situatie doet zich in de praktijk niet snel voor- zal het mogelijk kunnen zijn van de splitsingsakte af te wijken.

Uit deze uitspraak blijkt verder dat het voor een eigenaar -die de rechter om een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW verzoekt- van belang is om aan te tonen dat de herstel- of vervangingswerkzaamheden noodzakelijk zijn. De eigenaar doet er dan ook goed aan om vooraf een rapport op te laten stellen door een bouwkundige waaruit de noodzakelijkheid blijkt en dit rapport toe te zenden aan de VvE. Op die manier kan de VvE wellicht vooraf worden 'overtuigd', zodat het voeren kostbare en tijdrovende procedures kan worden voorkomen.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar

Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!

Reacties

Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!

ZOEKSUGGESTIES