Aannemer failliet

Faillissement aannemer, GIW garantie niet (geheel) dekkend voor appartementseigenaar?

Van Till Advocaten, mr. Kim Kroon
In het huidig tijdperk wordt een toenemend aantal (nieuwbouw) appartementseigenaren helaas geconfronteerd met het faillissement van de aannemer. Het merendeel van de nieuwbouw appartementen wordt gebouwd onder de zgn. GIW-garantie. Van deze garantieregeling zijn meerdere versies in omloop. Al deze regelingen komen er kort gezegd op neer dat het desbetreffende garantie instituut er jegens de koper voor instaat dat het appartement aan bepaalde bouwkundige eisen voldoet. Mocht de aannemer failliet gaan, dan wordt het appartement op kosten van het garantie instituut afgebouwd. De koper lijkt zich dus geen zorgen te hoeven maken, maar is dat ook zo?

Als appartementseigenaar heeft u er belang bij dat niet alleen uw appartement wordt afgebouwd in geval van faillissement van de aannemer, maar ook het appartementencomplex waar het appartement onderdeel van uitmaakt. Ook gemeenschappelijke zaken en ruimten zoals liften, binnentuinen en trappenhuizen dienen op deugdelijke wijze te worden gerealiseerd. De GIW-garantie die aan de appartementseigenaar wordt verstrekt, ziet alleen op de afbouw van het individuele appartement. Terzake de gemeenschappelijke zaken en ruimten wordt aan de VvE ook een GIW-garantie verstrekt op basis waarvan de afbouw door het garantie instituut dient te worden gerealiseerd.

De praktijk wijst echter uit dat het garantie instituut de afbouwkosten van de gemeenschappelijke zaken en ruimten alleen voor haar rekening neemt, voorzover betrekking hebbend op het totale aandeel van de appartementsrechten waarvoor een GIW-garantie is verstrekt. In de splitsingsakte is bepaald welk aandeel (breukdeel) ieder appartementsrecht heeft in de gemeenschap. Indien alle aandelen (breukdelen) van appartementsrechten die onder de GIW-garantie vallen bij elkaar worden opgeteld, dan is het dat gedeelte van de gemeenschappelijke afbouwkosten dat door het garantie instituut wordt vergoed. Het overige deel dient door de VvE zelf te worden betaald. Uiteraard staat het de VvE vrij om dit gedeelte te verhalen op de desbetreffende eigenaren (dat wil zeggen de eigenaren die een appartement hebben waarvoor geen GIW-garantie is afgegeven). Echter, als het bijvoorbeeld gaat om onverkochte appartementen waarvan de failliete aannemer nog eigenaar is, dan valt er bij de desbetreffende eigenaar over het algemeen weinig te halen.

Een voorbeeld ter nadere verduidelijking:

Een appartementencomplex bestaat uit dertig woonappartementen, waarvan vijf appartementen niet zijn verkocht. Deze zijn nog in bezit van de aannemer en hebben tezamen een aandeel van 20% in de splitsing. Gedurende de bouw van het complex failleert de aannemer. De eigenaren van de 25 woonappartementen doen een beroep op de verstrekte GIW-garantie (insolventiewaarborg) terzake hun individuele appartementen. De VvE doet ook een beroep op de insolventiewaarborg voor zover het gaat om de gemeenschappelijke zaken en ruimten. Het garantie instituut zal deze afbouw realiseren, indien de VvE 20% van deze kosten voor haar rekening neemt. De VvE kan deze kosten op haar beurt trachten te verhalen op de failliete aannemer.

Al naar gelang de specifieke situatie heeft de VvE mogelijkerwijs nog wel opties om haar kosten te verhalen en daarmee haar schade te beperken. Echter, waar het om gaat is het feit dat de appartementseigenaar er niet zomaar vanuit kan gaan dat de GIW garantie 100% dekkend is. Of de afbouw van de gemeenschappelijke delen en zaken volledig door de garantie wordt gedekt, is dus ondermeer afhankelijk van de (verkoop onder GIW garantie van de) overige individuele appartementen.