De WOZ-wijzer

WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Kort gezegd is het een schatting van de marktwaarde van je onroerend goed, op een vaste peildatum. Het is de gemeente die deze waarde vaststelt volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken.

WOZ-waarde appartementen

Als eigenaar van een appartementsrecht heb je het exclusieve gebruiksrecht van een deel van het gebouw, het zogenaamde privédeel. Daarnaast ben je mede-eigenaar van het appartementencomplex. Bij de waardebepaling van het appartement wordt ook het aandeel in het gemeenschappelijke deel meegerekend. Als bijvoorbeeld het dak moet worden vervangen, heeft dat ook invloed op de waarde van het individuele appartement. De reserves van de VvE worden bij de bepaling van de WOZ-waarde níet meegerekend.
Heb je als bewoner een parkeerplaats die verbonden is aan het appartement, vormt dit één geheel met het appartement. Zijn de parkeerplaats en het appartement niet met elkaar verbonden, dan ontvang je twee aanslagen. De splitsingsakte geeft hierover duidelijkheid. Kortom, de WOZ-waarde is alleen de waarde van het appartementsrecht.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De WOZ-waarde wordt vastgesteld door de gemeente waarin je woont. Het is de geschatte marktwaarde, de mogelijke verkoopprijs, van het appartement op 1 januari van het voorgaande jaar.
Aan de hand van een rekenmodel waarin onder andere de verkooprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, het oppervlakte, de inhoud, het bouwjaar en de kwaliteit van de woning zijn opgenomen, wordt de WOZ-waarde berekend. Een taxateur controleert in de meeste gevallen deze waarde aan de hand van vastgelegde protocollen en zal waar mogelijk de waarde bijstellen. Dit gebeurt vooral vanachter zijn bureau. In een enkel geval zal de taxateur daadwerkelijk op locatie de woning komen taxeren. De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de wet WOZ. Factoren die de waarde van een appartement bepalen zijn:
- het type appartement;
- de grootte van het appartement;
- het bouwjaar;
- de gewildheid van de omgeving en/of de buurt;
- de ligging van het appartement;
- de staat van het onderhoud;
- de staat van het appartement.

WOZ-waarde van de buren

Benieuwd naar de WOZ-waarde van bijvoorbeeld de bovenburen? Of van de appartementen in het naastgelegen appartementencomplex? Dan kan via het WOZ-waardeloket de WOZ-waarde van het eigen appartement worden vergeleken met die van andere appartementen. Om overbelasting van de site te voorkomen is er een maximum ingesteld van het aantal woningen dat opgevraagd kan worden.
Voorwaarde is wel dat de gemeente is aangesloten op het WOZ-waardeloket, wat helaas nog niet voor alle gemeenten het geval is. Kijk voor meer informatie op www.wozwaardeloket.nl.

Bezwaar maken

Wie het niet eens is met de vastgestelde WOZ-waarde, kan gebruik maken van de mogelijkheid om bezwaar te maken. Vaak is het handig om vooraf te kijken op de site van de gemeente. Veel gemeenten hebben meer informatie over de WOZ-waarde op hun site, waaronder een taxatieverslag van de woning en antwoord op de meest gestelde vragen. Blijven er zaken onduidelijk, probeer dan eerst telefonisch duidelijkheid te krijgen. Wie er niet uitkomt, heeft zes weken de tijd, vanaf de dagtekening van de WOZ-aanslag, om bezwaar te maken. Dit kan schriftelijk, via e-mail of een formulier op de site van de gemeente.

Belangrijk is dat het bezwaarschrift de volgende zaken bevat:

- datum;
- handtekening;
- naam en adres indiener;
- omschrijving van de WOZ-beschikking waartegen het bezwaar is gericht of een kopie daarvan;
- reden(en) waarom de WOZ-waarde wordt aangevochten (argumentatie).

Let op, bent u het het niet eens bent met de aanslag en heeft u daar bezwaar tegen aangetekend, dan moet u sowieso de aanslag betalen. Als na behandeling van het bezwaarschrift blijkt dat uw bezwaar gegrond is, krijgt u het te veel betaalde bedrag terug.

Waarom is de WOZ-waarde zo belangrijk?

De WOZ-waarde van de woning bepaalt de hoogte van een aantal belastingen en heffingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB), de watersysteemheffing, het eigenwoningforfait en in sommige gemeenten de rioolheffing.

Onroerendezaakbelasting (OZB)

De OZB is een belasting die huiseigenaren jaarlijks aan de gemeente betalen. Het tarief waarmee de gemeente rekent ligt niet vast en verschilt per gemeente. Meestal ligt dit ergens tussen de 0.1% en 0.2% van de WOZ-waarde van de woning. Ook wie niet in het appartement woont, maar dit bijvoorbeeld onderverhuurt, heeft te maken met de OZB, als eigenaar.

Watersysteemheffing

De WOZ-waarde is ook bepalend voor de hoogte van de watersysteemheffing. Het tarief verschilt per waterschap en is mede afhankelijk van de taken die het waterschap uitvoert.

Rioolheffing

De hoogte van de rioolheffing verschilt per gemeente en kan bestaan uit een gebruikersdeel en een eigenaarsdeel. De grondslag van de rioolheffing kan verschillen, zo kan er worden gekeken naar de grootte van een huishouden, of de hoeveelheid afgevoerd water, maar ook de WOZ als grondslag is toegestaan.

Eigenwoningforfait

De belasting ziet een eigen woning als een vorm van inkomen, daarom moet je als woningbezitter een bepaald bedrag bijtellen bij het inkomen in box 1. Dit heet het eigenwoningforfait. De hoogte hiervan hangt af van de WOZ-waarde van de woning. Voor woningen met een waarde tussen de € 75.000 en € 1.060.000 is het percentage in 2017 vastgesteld op 0,75%.
Is de woning volgens de WOZ-waarde € 300.000 waard, dan bedraagt de eigenwoningforfait in 2017 € 2.250.

Wet Hillen

Stel dat de hypotheek op het appartement bijna of geheel is afbetaald, dan kan men een beroep doen op de Wet Hillen. Deze houdt in dat de bijtelling als gevolg van het eigenwoningforfait nooit hoger mag zijn dan de hypotheekrenteaftrek. Is de hypotheek zo goed als afgelost, dan heb je ook geen bijtelling.