Het eigenarenbelang en de verschillende perspectieven hierover.

Met enige regelmaat verschijnen er zienswijzen van diverse specialisten over hoe dit onderwerp nu benaderd moet worden. Maar wat is nu juist?

^{Door: Rob van den Heuvel - Accountmanager Vastgoed - Rivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.}

Wanneer krijg je nu als VvE en appartementseigenaren te maken met het zogeheten eigenarenbelang? In de splitsingsakte van een VvE staat naast hoe een gebouw is opgedeeld, uit hoeveel appartementsrechten het bestaat, waar de gemeenschappelijke ruimten zijn en ook hoe een VvE zich minimaal moet verzekeren.

In de splitsingsakte staat vermeld dat een verzekerd bedrag van een gebouwverzekering van uw VvE overeen dient te komen met de herbouwkosten van uw gebouw. Maar hoe kun je als VvE er nu voor zorgdragen dat de herbouwkosten kloppen met het verzekerd bedrag in de verzekeringspolis van uw VvE? Uw VvE heeft diverse mogelijkheden om de hoogte van een verzekerd bedrag te bepalen. Dit kan door een eigen opgave, echter is dit wel een groot risico omdat de waarde niet onderbouwd kan worden met een erkend waarderingsrapport. De andere mogelijkheid is om een deskundige in te schakelen, namelijk een herbouwwaardetaxateur. Deze taxateur kan hierbij het bedrag vaststellen dat benodigd is voor herbouw van uw VvE gebouw en de inrichting van de appartementen, nadat er zich een schadevoorval heeft voorgedaan. Dit op dezelfde locatie en naar eenzelfde gebruik, bestemming en afwerking. De wijze waarop een herbouwwaarde door een taxateur wordt vastgelegd in een waarderingsrapport kan verschillen tussen een waardebepalingsverslag of een herbouwwaardetaxatierapport. Een herbouwwaardetaxatie heeft met art. 7:960BW een wettelijke basis. Mijn advies is om te allen tijde een herbouwwaardetaxatierapport te laten uitvoeren. Dit om het risico op over- of onderverzekering direct tot een minimum beperken.

Het eigenarenbelang betekent dat u eigenaar en daarmee belanghebbende bent van onderdelen van uw appartement. Het gaat hierbij om onderdelen welke niet tot de standaard inrichting behoren en aard- en nagelvast verbonden zijn met het gebouw met de bedoeling duurzaam ter plaatse te blijven. Dit zijn individuele verbeteringen welke zijn aangebracht en afwijken van de standaard inrichting en afwerking van een appartement ten tijde van de oplevering van een appartement. Deze verbeteringen kunnen zowel door u als de vorige bewoner zijn aangebracht. Hierbij kunt u denken aan een nieuwe keuken of badkamer welke is geplaatst in uw appartement. De VvE is eigenaar van het gebouw en de standaard inrichting van het gebouw welke ten tijde van realisatie van uw appartementencomplex zijn geplaatst. U was wellicht al bekend waarvoor de term eigenarenbelang staat, maar weet u ook hoe u de waarde van uw eigenarenbelang vaststelt? Weet u ook hoe het eigenarenbelang verzekerd is? Een belangrijk startpunt is hierbij de vaststelling van de herbouwkosten middels een herbouwwaardetaxatie.

In het verleden zijn de keuken en sanitair inrichting met een standaard afwerkingsniveau van muren en wanden verplichte onderdelen geweest van een appartement volgens het bouwbesluit. Dit hield in dat een appartement tenminste moest bestaan uit een standaard keuken, toilet en badkamer spuitwerk wanden/ behang klaar en plafonds en een cementdekvloer. Een minimale inrichting om het als appartementswoning te kunnen bestempelen. Bij een herbouwwaardetaxatie worden voor deze verbeteringen zogeheten stelposten opgenomen. Dikwijls wordt dit gespecificeerd tot een bedrag per appartement zodat iedere appartementseigenaar kan herleiden welke waarde hiervoor is opgenomen in de herbouwwaarde van de VvE. De vastgestelde hoogte van de stelpost is uiteindelijk een fictieve waarde aangezien hiervoor een standaard hoogte dan wel een gemiddelde van de inrichting van de appartementen in een appartementencomplex wordt gebruikt. De waarde van deze stelposten vormen onderdeel van de totale herbouwwaarde van het gebouw van de VvE.

Wanneer er een herbouwwaardetaxatie plaatsvindt kan de VvE in overleg met de taxateur bepalen op welke wijze het eigenarenbelang van de individuele appartementseigenaren wordt vastgelegd in het taxatierapport.
- De eerste mogelijkheid is om geen aanvullende eigenarenbelangen op te nemen in de herbouwwaarde.

• Een tweede mogelijkheid is een vast bedrag per appartement aanvullend op te nemen, te weten een stelpost.
• De laatste mogelijkheid is om per appartement het eigenarenbelang te laten taxeren.

Taxateurs welke eigenarenbelang volledig insluiten in de herbouwwaarde van een VvE nemen standaard een hoge fictieve waarde op voor eventueel aanwezige eigenarenbelangen. Als de inrichting en afwerking niet afwijken van het standaard is er mogelijk een hoge fictieve waarde opgenomen waarover uw VvE premie betaald. Maak als VvE daarom vooraf duidelijke afspraken met uw taxateur over hoe de VvE wenst dat de waarde van het eigenarenbelang wordt vastgesteld.

De vraag welke dan nog overblijft, is hoe wordt hiermee verzekeringstechnisch omgegaan? Het verzekeren van uw VvE gebouw doet u op basis van een herbouwwaarde, welke mogelijk is vastgesteld door een taxateur. Als in het taxatierapport stelposten zijn opgenomen voor keuken en sanitair inrichting van het appartement is dit de basis wat verzekerd is door de VvE voor een appartementseigenaar. Het eigenarenbelang kan aanvullend worden meeverzekerd door de VvE. Dit door het eigenarenbelang te laten opnemen in het taxatierapport.

Sommige gebouwenverzekeringen bieden uw VvE en de appartementseigenaren een aanvullende dekking voor het aanwezige eigenarenbelang. Dit kan een percentage van de verzekerde herbouwwaarde zijn. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat deze aanvullende dekking niet altijd toereikend is. Zeker wanneer u en vele andere leden van uw VvE verbeteringen hebben aangebracht welke niet aanvullend zijn gewaardeerd in een taxatierapport. Inventariseer daarom altijd als VvE-lid voor welk bedrag u verbeteringen hebt aangebracht in uw appartement en of de getaxeerde en/of verzekerde stelposten kloppend zijn. Zo niet, ga in overleg met uw VvE en verzekeringsadviseur om deze risico’s te bespreken. Een andere mogelijkheid is om een aanvullende verzekering af te sluiten op uw inboedelverzekering of een aparte eigenarenbelangverzekering waarbij u, uw eigen eigenarenbelang verzekert. Dan bent u in ieder geval zelf aan zet. Maar zijn er twijfels? Neem dan altijd contact op met uw verzekeringsadviseur.

<

<