Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Hoe worden breukdelen VvE-leden samengesteld?

oe wordt een breukdeel samengesteld of waar kan men deze informatie krijgen?

In de splitsingsakte van ons appartementencomplex staan de aandelen, die door de splitsing zijn ontstaan en de aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

De meeste van deze breukdelen zijn wel te herleiden doch hoe men aan het breukdeel is gekomen wat betrekking heeft op het volledig onderhoud aan grond en opstallen, waaronder begrepen reparaties en vernieuwingen, alsook de kosten van verzekering van het gebouw en die vallende op het gebruik daarvan, voor zover geen privé, blijft onduidelijk.

Weet u misschien hoe zo'n breukdeel wordt samengesteld of waar wij deze informatie zouden kunnen krijgen?

BEKIJK ANTWOORD

Door mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten.

In de onderhavige casus gaat het om twee aspecten. Het eerste aspect betreft de mede-eigendom. Het tweede aspect betreft de gezamenlijke schulden en kosten.

Voor wat betreft het eerste aspect geldt dat door middel van breukdelen wordt bepaald voor welk gedeelte van een gebouw met bijbehorende grond de appartementseigenaar de eigendom heeft. Ingevolge de wet zijn deze breukdelen in principe gelijk, maar is het mogelijk om hiervan af te wijken bij splitsingsakte. De praktijk leert dat verschil in oppervlakten van de appartementen of verschil in verkoopprijzen meestal aanleiding is om andere breukdelen te bepalen.

Voor wat betreft het tweede aspect (inzake de gezamenlijke schulden en kosten) geldt dat in de splitsingsakte wordt bepaald voor welk deel de eigenaren moeten bijdragen in de gezamenlijke schulden en kosten. De meeste modelreglementen bepalen dat deze bijdrageverhouding wordt vastgesteld aan de hand van de hiervoor beschreven 'eigendoms-breukdelen'. Echter, het komt regelmatig voor dat deze twee verhoudingen van elkaar zijn losgekoppeld en dus verschillend zijn.

Terugkerend naar de casus leid ik daaruit af dat het in principe duidelijk is waar de verschillende (mede-eigendoms)breukdelen op zijn gebaseerd, maar dat het onduidelijk is waar de verhouding op is gebaseerd, waarin de eigenaren moeten bijdragen in (bepaalde) gezamenlijke schulden en kosten. De vraag is nu hoe een dergelijke bijdrageverhouding wordt bepaald en op welke wijze hierover meer informatie kan worden verkregen.

Zoals hiervoor al aangegeven, zal de bijdrageverhouding in de meeste gevallen worden vastgesteld op grond van de mede-eigendomsbreukdelen. Een afwijkende verhouding kan worden vastgesteld in het geval het bijvoorbeeld gaat om kosten die te maken hebben met een (gedeeltelijk) gemeenschappelijke lift of bepaalde garages, waarvan niet alle eigenaren gebruik maken. Het zou namelijk onredelijk kunnen zijn als alle eigenaren voor de hieraan verbonden kosten in gelijke mate zouden moeten bijdragen. In ieder geval is het zo dat de bijdrageverplichting voor alle eigenaren redelijk moet zijn.

Sinds 1 mei 2005 bepaalt de wet voor de nieuwe splitsingsakten dat in het geval een afwijkende verhouding (hiervan is sprake als de breukdelen niet gelijk zijn) wordt vastgesteld, in de splitsingsakte zelf moet worden aangegeven op welke grondslag deze verhouding berust. Dit is voornamelijk een taak voor de notaris die immers de splitsingsakte opmaakt. In het geval in de splitsingsakte zelf geen nadere informatie wordt gegeven, kan hieromtrent contact op worden genomen met de notaris die de akte destijds heeft opgemaakt.

Daarnaast is het goed om voor ogen te houden dat - in het geval eigenaren het niet eens zijn met de in de splitsingsakte bepaalde bijdrageverhouding - het in principe mogelijk is om de splitsingsakte op dit punt te wijzigen. Alvorens over te kunnen gaan tot wijziging van de splitsingsakte dient wel aan bepaalde voorwaarden te worden voldaan. Hiervoor zij verwezen naar hetgeen hieromtrent is bepaald in artikel 5:139 BW.

Reacties

LOG IN OM EEN REACTIE TE PLAATSEN
colin 2 jaar geleden

De breukdelen zijn meestal afgeleid van de oppervlakte van het privégedeelte van de betreffende eigenaar. Voor dat deel moet de eigenaar dan bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van de VvE. De extra hal die je noemt, heeft gegarandeerd een breukdeel. Een getal van 27 is in dit verband alleszins aannemelijk. Door die hal is jouw privégedeelte in zijn totaliteit groter dan de woning op de begane grond. Dus is jouw breukdeel ook groter.

Muriel-Suurmond 2 jaar geleden

Ik heb een akte bij aankoop gekregen, Colin !Echter bezit ik daarop 125 breukdelen en dat is 27 breukdelen meer dan een exact dezelfde woning op de begane grond. WIJ HEBBEN GEEN LIFT en in de art. 9 lid 1 staat dat het trappenhuis als gemeenschappelijk. We hebben wel een extra hal maar die staat in de akte voor eigen rekening. Toch worden de 125 delen in mijn servicekosten toegepast. Waaruit bestaat die 27 delen dan? Dat weet onze notaris Hermans en Schuttevaer te Utrecht niet meer te reconstrueren want ze zijn de aantekeningen kwijt. Hoe kom ik nu aan een juiste opsomming?

colin 2 jaar geleden

Ik weet het niet voor 100% zeker, maar ik ben er altijd vanuit gegaan dat de koper van een appartement de splitsingsakte ontvangt van de notaris. Ik heb dit document in ieder geval wel zelf in huis. Zelf onderling een kostenverdeling verzinnen, kan natuurlijk niet. De reactie van de notaris is uiterst merkwaardig. Hij moet die akte zo tevoorschijn kunnen halen. Zonder akte kan er geen VvE bestaan. Sowieso is de akte tegen betaling bij het kadaster op te vragen.

Muriel-Suurmond 2 jaar geleden

En als de opstellende notaris deze informatie (akte uit 2003) niet meer zegt te hebben?! Mag je dan met de VVE zelf een opsomming maken en daarover een besluit nemen? En hoe ligt het stemgewicht dan? Als we onze notaris dat laten doen vraagt hij € 5000,00. Zijn er geen andere mogelijkheden?

Driss-Lamdaghri 3 jaar geleden

Driss als de vve leden beslissen over verhoging van extra bijdrage aan servicekosten is dat bindend of kan er nog een bezwaar getekend worden

Colin 3 jaar geleden

Uit de splitsingsakte van jullie gebouw is af te leiden uit de onderlinge kostenverdeling eruit moeten zien. Als de akte daarover geen specifieke bepalingen bevat, dan geldt dat jij voor 440/1000ste moet bijdragen in de totale gemeenschappelijke kosten, zoals deze in de begroting van de VvE zijn opgenomen.

Kees-van-Meurs 3 jaar geleden

Bij ons is niet duidelijk voor welke delen wij in ons complex moeten bijdragen aan schulden en kosten. De breukdeel verdeling is 440, wij en zij 560. De delen die zij ons aanrekenen lijkt willekeur en ten faveure van zij. Onze eigen bijdrage is daardoor onnodig hoog. Hoe kan er duidelijkheid in een eenduidige omschrijving van ieders deel tot stand worden gebracht

Paul-Engelkamp 4 jaar geleden

In splitsingsakte van 1997 stonden de verschillende breukdelen vermeld zonder grondslag. In 2014 gewijzigde akte met zelfde breukdelen maar weer zonder grondslag. Is dit juist?

Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!