Appartementsrecht

Naast een korte inleiding en samenvatting van iedere uitspraak zal deze tevens worden voorzien van een toelichting. Aan de orde zal komen of een vervangende machtiging door de kantonrechter ook achteraf kan worden verleend en of het bestuur van de VvE toestemming nodig heeft van de vergadering van eigenaren om hoger beroep in te stellen in een gerechtelijke procedure. Tot slot zal worden stilgestaan bij de vraag of een appartementseigenaar kan worden gedwongen om in een keer een groot bedrag te voldoen terzake te verrichten groot onderhoud.

Toestemming VvE

De wet bepaalt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Daaruit vloeit voort dat de kosten die voortvloeien uit het beheer over de gemeenschappelijke delen en zaken voor rekening komen van de VvE (en daarmee dus alle individuele eigenaren tezamen). Als een appartementseigenaar werkzaamheden wil (laten) verrichten aan een gemeenschappelijke zaak in het appartementencomplex, dan dient daarvoor toestemming te worden verkregen van de VvE. Bovendien zullen deze kosten ook voor rekening van de VvE komen.

De situatie kan zich voordoen dat een eigenaar graag wil dat werkzaamheden worden uitgevoerd aan één van de gemeenschappelijke delen of zaken voor rekening van de VvE, maar dat hij daarvoor de benodigde toestemming van de VvE niet krijgt. Deze eigenaar staat dan niet met lege handen. De wet geeft deze eigenaar namelijk de mogelijkheid om de kantonrechter in zo'n geval te verzoeken hem een vervangende machtiging te verlenen om de werkzaamheden uit te (laten) voeren. Ook kan de kantonrechter dan bepalen dat de kosten voor rekening moeten komen van de VvE (artikel 5:121 BW).

Voordat een appartementseigenaar de door hem gewenste werkzaamheden uit laat voeren, doet hij er verstandig aan eerst om toestemming aan de VvE te vragen. Immers, op die manier is van te voren duidelijk of de eigenaar over de benodigde toestemming beschikt en of de kosten van de werkzaamheden voor rekening van de VvE kunnen komen. Maar wat nu als sprake is van een spoedeisende situatie en de toestemming van de VvE niet kan worden afgewacht? Deze vraag staat centraal in de eerste uitspraak.

Uitspraak Rechtbank Rotterdam (kantonrechter Brielle) d.d. 12 juni 2008

In deze kwestie ging het om herstel van een rioolleiding. Het toepasselijk Modelreglement wees uit dat deze leiding moest worden aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak, waarvan de kosten van herstel en onderhoud voor rekening kwamen van de VvE. Op een gegeven moment doet zich een lekkage voor en is sprake van behoorlijke wateroverlast. De appartementseigenaar die het defect aan de leiding constateert laat een loodgieter komen om het defect te verhelpen. De VvE weigert om de rekening van de loodgieter te betalen en in de onderhavige procedure vordert de eigenaar achteraf een vervangende machtiging van de kantonrechter en natuurlijk betaling van de loodgietersrekening door de VvE.

Bij de beoordeling van de zaak gaat de kantonrechter allereerst in op de vraag of sprake was van een dusdanig spoedeisende situatie dat de toestemming van de VvE niet kon worden afgewacht. Het moet gaan om handelingen die redelijkerwijs geen uitstel kunnen lijden. De kantonrechter oordeelt dat deze situatie zich in dit geval voordoet. Voorts speelt daarbij een rol dat de betreffende VvE niet behoorlijk is georganiseerd en dat er geen bestuur aanspreekbaar is dat in noodgevallen opdrachten kan geven aan derden om gebreken te herstellen. Het afwachten van de reacties van de andere eigenaren vergt dan teveel tijd. Om die reden verleent de kantonrechter de vervangende machtiging in dit geval achteraf en wordt bepaald dat de rekening van de loodgieter alsnog door de VvE moet worden betaald.

Toelichting

Op grond van ondermeer de Modelreglementen (zie hiervoor artikel 13 lid 4 Modelreglement 1992 en artikel 4 Modelreglement 2006) rust op iedere appartementseigenaar de verplichting om maatregelen te nemen om onmiddellijk dreigend gevaar af te wenden. Eveneens moet in dat geval het bestuur zo snel mogelijk worden gewaarschuwd. Een verplichting die op zichzelf gezien vrij logisch is. Immers, (meer) schade aan het appartementencomplex dient zoveel mogelijk te worden voorkomen.

In de onderhavige uitspraak deed zo'n dreigende situatie zich niet voor. Wel werd geconstateerd dat van de betreffende eigenaar niet kon worden gevergd dat hij de toestemming van de VvE en/of instemming van de andere eigenaars eenvoudigweg zou afwachten. Bij de beoordeling daarvan speelde een belangrijke rol dat de VvE in kwestie niet goed was georganiseerd. In de situatie waarin er bijvoorbeeld een technisch beheerder is die door middel van een noodnummer bereikbaar is, verdient het natuurlijk de voorkeur contact op te nemen met deze beheerder. Voorzover dat niet mogelijk is of deze beheerder niet bereikbaar is, is het verstandig om de kwestie aan een andere eigenaar en/of een bestuurslid voor te leggen zodat overleg kan plaatsvinden over de noodzaak de werkzaamheden te laten uitvoeren. Het blijft in ieder geval te allen tijde belangrijk het bestuur zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van de situatie.

Bijdragen VvE

Sinds 2005 zijn VvE's wettelijk verplicht om een reservefonds aan te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten (voor VvE?s die voor 2005 zijn opgericht geldt een overgangsperiode van drie jaren, waardoor deze verplichting sinds 2008 van kracht is). Deze verplichting is bedoeld om te bevorderen dat VvE's voldoende geld in kas hebben om werkzaamheden met betrekking tot het grootonderhoud aan het complex te laten verrichten.

In het nieuwste Modelreglement (2006) wordt deze wettelijke verplichting vorm gegeven in artikel 10. Het bestuur dient een onderhoudsplan op te laten maken, waarin voor een periode van minimaal vijf jaren wordt aangegeven wat de te verwachten kosten zijn. Over het algemeen worden deze kosten over een periode van minimaal vijf jaren uitgespreid over alle eigenaren conform de breukdelen. Deze kosten maken dan onderdeel uit van de maandelijkse bijdragen. De situatie kan zich echter voordoen dat er renovatiewerkzaamheden in/aan het appartementencomplex moeten worden verricht, maar dat daar onvoldoende geld voor is in het reservefonds. Kan een eigenaar dan worden gedwongen om mee te betalen aan de renovatie en kan van hem worden gevorderd daarvoor in een keer een groot bedrag te voldoen? Dat geval deed zich voor in de volgende uitspraak.

Uitspraak Rechtbank Haarlem d.d. 4 juni 2008

In een appartementencomplex te Zandvoort is het noodzakelijk om nieuwe kozijnen te plaatsen en constructieve maatregelen te treffen om lekkages op de bovenste verdiepingen in het complex te verhelpen. Op de vergadering van eigenaren wordt het besluit (met gekwalificeerde meerderheid) genomen om over te gaan tot verrichting van deze werkzaamheden Er is echter onvoldoende geld in kas om deze werkzaamheden te financieren. Om die reden wordt besloten dat ieder lid een bijdrage dient te storten ad € 20.000,-. Een van de leden is het met betaling van deze eenmalige bijdrage niet eens en weigert deze te voldoen. Dat is voor de VvE aanleiding om betaling van de bijdrage in deze procedure te vorderen.

De rechtbank bepaalt dat de betreffende eigenaar gehouden is tot betaling van de betreffende bijdrage. Een aantal omstandigheden spelen bij de beoordeling daarvan een rol. Allereerst staat in deze procedure vast dat de onderhoudstoestand van het appartementencomplex zeer slecht is. Uitvoering van de werkzaamheden is noodzakelijk, indien langer wordt gewacht met de werkzaamheden, dan lopen de kosten alleen maar verder op. De eigenaar voert echter aan dat hij in financiële problemen zal geraken indien hij zo?n hoog bedrag in een keer moet voldoen. De rechtbank wijst dat argument van de hand en stelt dat de eigenaar in het verleden ook financieel voordeel heeft genoten, vanwege het feit dat hij altijd te maken heeft gehad met (relatief) lage servicekosten en een lage koopprijs van het appartement. Deze servicekosten en koopprijs zouden namelijk hoger zijn geweest, indien er voldoende gelden in het reservefonds aanwezig zouden zijn geweest om de thans noodzakelijke werkzaamheden te bekostigen. Voorts wordt overwogen dat het Modelreglement de mogelijkheid biedt om tot een dergelijke bijdrage in een keer over te gaan en heeft de VvE geen ongeoorloofde druk op de eigenaren uitgeoefend om tot een dergelijke bijdrage over te gaan.

Toelichting

Een vaststaand gegeven in de uitspraak is het feit dat de uit te voeren werkzaamheden strikt noodzakelijk zijn. Vanuit dat oogpunt bezien is de uitkomst van de uitspraak dan ook te billijken. Het zou namelijk onredelijk zijn als een van de eigenaren op zo?n manier onder zijn betalingsverplichtingen uit kan komen. Daarnaast wordt door de betreffende eigenaar nog als alternatief opgeworpen dat de VvE ook had kunnen besluiten de maandelijkse bijdrage van de eigenaren met € 30,- te verhogen, zodat de werkzaamheden op een later moment uit het reservefonds kunnen worden bekostigd. In deze zaak wordt dit alternatief door de rechtbank van de hand gewezen. Uitstel van de werkzaamheden zal volgens de rechtbank enkel leiden tot hogere kosten. Echter, in het geval de werkzaamheden minder urgent waren geweest en uitstel niet schadelijk was geweest, dan had een dergelijke oplossing meer voor de hand kunnen liggen.

Indien de VvE wenst over te gaan tot verrichting van het grootonderhoud - waarvan de kosten ten laste komen van het opgebouwde reservefonds - dan dient de vergadering daarover een besluit te nemen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit betekent dat in de vergadering zoveel eigenaren aanwezig moeten zijn die tenminste tweederde van het totaal aantal uit te brengen stemmen vertegenwoordigen. Van deze eigenaren moet een tweederde meerderheid voor het besluit stemmen (artikel 38 Modelreglement 1992 en artikel 10 lid 4 jo artikel 52 lid 5 Modelreglement 2006).

Taken bestuur

De vergadering van eigenaars is het belangrijkste orgaan van de VvE. In de vergadering komen de eigenaren samen en kunnen besluiten worden genomen over alle VvE-aangelegenheden. Het bestuur van de VvE wordt benoemd door de vergadering. De vergadering kan het bestuur ook te allen tijde schorsen of ontslaan, waardoor nog eens wordt onderstreept dat het bestuur ten dienste staat van de VvE (artikel 5:131 BW).

In de Modelreglementen worden de bestuurstaken nader gespecificeerd. Zo dient het bestuur zorg te dragen voor het sluiten van passende verzekeringen met betrekking tot het appartementencomplex (artikel 8 Modelreglement 1992 en artikel 15 Modelreglement 2006) en het opstellen van de jaarlijkse begroting en exploitatierekening (artikelen 4 en 5 Modelreglement 1992 en artikelen 11 en 12 Modelreglement 2006). Voorts is het bestuur belast met het uitvoeren van de administratie van de VvE, zie hiervoor met name de artikelen 41-43 Modelreglement 1992 en de artikelen 53-55 Modelreglement 2006.

Los van de Modelreglementen staat het de vergadering van eigenaars in principe vrij om ook andere taken aan het bestuur toe te kennen. Vaak wordt aan het bestuur de bevoegdheid gegeven om zelfstandig beslissingen te nemen over aangelegenheden die een bepaald bedrag (dat door de vergadering is vastgesteld) niet te boven gaan, zodat niet voor elk wissewasje toestemming aan de vergadering hoeft te worden gevraagd. Bovendien kunnen de nadere taken van het bestuur ook (meer gespecificeerd) in het Huishoudelijk Reglement worden vermeld.

In de hierna te bespreken uitspraak staat de vraag centraal of het bestuur wel de benodigde bevoegdheid had gekregen van de vergadering van eigenaars om een bepaalde handeling te verrichten.

Uitspraak Hof Amsterdam d.d. 29 november 2007

In eerste aanleg heeft een eigenaar de kantonrechter verzocht hem vervangende machtiging te verlenen om (voor rekening en kosten van de VvE) onderhoudswerkzaamheden te laten verrichten aan de kozijnen van zijn appartement. De kantonrechter wijst dit verzoek toe. De VvE kan zich in deze uitkomst niet vinden en legt de zaak in hoger beroep voor aan het Hof Amsterdam. In hoger beroep gaat het om de vraag of het bestuur toestemming nodig had van de vergadering van eigenaars voor het instellen van het hoger beroep.

Ingevolge artikel 41 lid 4 Modelreglement 1992 (dit reglement was in deze zaak van toepassing) heeft het bestuur geen machtiging van de vergadering nodig om verweer te voeren in een geding (gerechtelijke procedure). In eerste aanleg is de procedure door een eigenaar aanhangig gemaakt en is de VvE de verwerende partij. Voor het inschakelen van juridische bijstand en het voeren van verweer in die procedure is geen machtiging (toestemming) nodig geweest van de vergadering. Het instellen van hoger beroep tegen deze uitspraak is echter geen voortzetting van de procedure in eerste aanleg, maar moet worden beschouwd als een zelfstandige procedure. Om die reden had de vergadering eigenaars een machtiging aan het bestuur moeten verlenen om hoger beroep in te stellen. Nu dat in dit geval niet is gebeurd, is het hoger beroep van de VvE niet bevoegdelijk ingesteld en wordt de VvE niet-ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde hoger beroep.

Toelichting

Het bestuur van de VvE doet er goed aan om zich goed te informeren over de precieze omvang van de bevoegdheden. Als het bestuur daar in het onderhavige geval van op de hoogte zou zijn geweest, dan was de vordering van de VvE niet op dit formele vereiste gestrand. Overigens is het Hof zich er terdege van bewust dat het voor het bestuur niet altijd mogelijk is om een dergelijke toestemming aan de vergadering te verzoeken. Het instellen van hoger beroep is altijd aan bepaalde (soms korte!) termijnen gebonden en er is dan niet altijd voldoende tijd om de toestemming van de vergadering af te wachten. Mocht een dergelijke situatie zich voordoen dan is het volgens het Hof ook mogelijk voor de vergadering om het ingestelde hoger beroep achteraf te bekrachtigen, hetgeen betekent dat achteraf alsnog toestemming wordt gegeven om hoger beroep in te stellen.

Echter, in de zojuist besproken situatie ging die vlieger niet op. Uit de feiten is namelijk gebleken dat een vergadering is gehouden binnen de beroepstermijn van drie maanden. In deze vergadering heeft het bestuur de vergadering expliciet medegedeeld dat het niet nodig zou zijn om te stemmen over het ingestelde hoger beroep. Daaruit maakt het Hof op dat er wel gelegenheid is geweest voor het bestuur om de benodigde toestemming alsnog te verkrijgen, echter, dat ervoor is gekozen om dat niet te doen. Het gebrek kan dus niet meer worden hersteld.

Overigens is in het nieuwste Modelreglement bepaald dat het bestuur evenmin een machtiging van de vergadering nodig heeft voor het voeren van een incassoprocedure (zie artikel 53 lid 5 Modelreglement 2006). Voor een dergelijke procedure is wel toestemming van de vergadering nodig als een ouder Modelreglement van toepassing is (zie o.a. artikel 41 lid 4 Modelreglement 1992).

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar