De VvE adviseur en de opstalverzekering

Risico omschrijving en risicowijziging bij de verzekering van opstallen. 

De VvE adviseur speelt een belangrijke rol bij het afsluiten van de opstalverzekering van de VvE. Een juiste risico omschrijving is belangrijk. Na het afsluiten van de verzekering is het van belang dat beheerder zich er steeds van bewust is dat de verzekeraar op elk moment een juiste omschrijving van het risico op de polis verwacht. De beheerder is verantwoordelijk het signaleren van risicowijzigingen en het op de juiste wijze doorgeven daarvan aan de verzekeraar.

Het afsluiten van de verzekering

Een verzekeraar wil bij aanvang van de verzekering zoveel mogelijk informatie van de verzekeringnemer of van zijn vertegenwoordiger nl. de beheerder van de VvE. De verzekeraar wil een goede inschatting kunnen maken van het te verzekeren risico. Op basis van de risico-inventarisatie kan de verzekeraar in overleg met de makelaar een juiste premie en de juiste voorwaarden bepalen. De makelaar die voor de VvE bemiddelt bij de het tot stand komen van de verzekering kan zijn werk alleen goed doen als de beheerder de volledige informatie aanlevert. Levert de VvE beheerder gebrekkige informatie aan, dan kan de verzekeraar het risico niet juist of onvoldoende inschatten. Bij een eventuele schade worden dan wellicht niet alle kosten vergoed. Wat wil de verzekeraar o.a. weten om het risico in te schatten:

-          informatie over het pand van de VvE (materialen, leeftijd, dakbedekking enz)
-          welke activiteiten vinden daarin plaats (horeca, sport, buurthuis)
-          informatie over panden die in de buurt van het te verzekeren object staan (belendingen)

De informatie over de belendingen hoeft alleen bij de aanvang van de verzekering te worden verstrekt. De risico informatie over het verzekerde pand moet altijd actueel zijn, dat betekent dat iedere wijziging, al dan niet tijdelijk van aard, aan de verzekeraar moet worden doorgegeven.

Wijzigingen tijdens de looptijd van de verzekering

Tijdens de looptijd van een verzekering kunnen wijzigingen optreden in het gebruik van de door de VvE verzekerde panden. Ook kunnen er andere gebeurtenissen zijn zoals het tijdelijk buiten gebruik zijn van een brand- en of inbraakalarmsysteem. De beheerder is vaak op de hoogte van wijzigingen of gebeurtenissen. Bijvoorbeeld omdat een pand een andere eigenaar krijgt of er andere administratieve wijzigingen zijn. Het kan zijn dat de beheerder wordt benaderd door een nieuwe huurder of dat de technische afdeling van de beheerder opdracht geeft om een installatie aan te passen waardoor deze een aantal dagen buiten gebruik zal zijn. Bij elke wijziging die bij de beheerder bekend is, is het goed om de vraag te stellen: Wat betekent dit voor de verzekering van de opstal?  

Het kan ook voorkomen dat een beheerder niet op de hoogte is van een wijziging in het gebruik van een pand of de omstandigheden. De beheerder moet zoveel mogelijk proberen de betreffende informatie toch te krijgen. Bijvoorbeeld door regelmatig te vragen of er nog wijzigingen zijn. Het zou goed zijn als dit als vast onderwerp op de agenda van de jaarvergadering.

Hieronder staat een aantal voorbeelden van mogelijke informatie die bij de beheerder bekend wordt en daarbij of dit wel of niet aan de verzekeraar moet worden gemeld. Deze voorbeelden dienen om de richting aan te geven. In het algemeen geldt liever te veel doorgegeven dan te weinig. Als er twijfel bestaat kan ook contact worden opgenomen met de makelaar.

Voorbeeld 1

Elektronisch inbraak alarm wordt 5 dagen uitgeschakeld in verband met een interne verbouwing.

Aktie: in de polis staat een alarmclausule die bepaalt wat er in dit soort gevallen moet gebeuren. Als niet aan de regels uit de clausule wordt voldaan kan dit betekenen dat er geen dekking voor schade door inbraak en de gevolgen daarvan bestaat. Deze informatie moet naar de verzekeraar worden gestuurd.

Voorbeeld 2

Een snackbar heeft problemen met zijn frituuroven. De alarmen blijven afgaan. Uiteindelijk schakelt de monteur de alarmen uit en bestelt nieuwe onderdelen. Hij belooft over 14 dagen de nieuwe onderdelen te monteren.

Aktie: De installatie voldoet nu niet meer aan de bepalingen van de in de verzekering opgenomen horeca-clausule. Dit dient per omgaande doorgegeven te worden aan de verzekeraar.

Voorbeeld 3

Een beheerder ontvangt een verzoek om toestemming te geven voor het maken van een dak doorvoer in een verhuurde bedrijfsruimte. De beheerder vraagt waarvoor de doorvoer dient en de relatie zegt voor het aanpassen van de ventilatie. De beheerder kijkt in het dossier en ziet dat het gaat om een horeca gelegenheid. Hij besluit verder door te vragen en dan blijkt dat het gaat om het plaatsen van een frituuroven.

Aktie: De VvE beheerder neemt contact op met de verzekeraar.

Voorbeeld 4

Een bloemenzaak geeft door dat zij een verbouwing willen uitvoeren om de koelruimte te vergroten. De activiteiten blijven ongewijzigd.

Aktie: Dit is geen wijziging in het risico. Er is geen melding naar de verzekeraar noodzakelijk.

De beheerder moet wel controleren of hij de dekking voor de door de huurder aangebrachte zaken, zoals de vaste koelruimte heeft geregeld. In dat geval moet waarschijnlijk de verzekerde som worden verhoogd in verband met de uitbreiding van de koelruimte.

Gevolgen als een wijziging in het risico niet wordt doorgegeven.

Elke verzekeraar bepaalt in zijn polisvoorwaarden dat verzekerde elke wijziging in het risico moet doorgeven.

Het is belangrijk om ook een verlaging van het risico door te geven. Dit kan namelijk leiden tot een verlaging van de premie. Een vergroting van het risico daarentegen kan weer leiden tot een hogere premie.

Als een verlaging van het risico niet wordt doorgegeven heeft dat geen consequenties. Alleen dat de verzekerde misschien te veel premie betaalt.

Bij een verhoging van een risico die de verzekeraar ontdekt nadat zich een schade heeft voorgedaan onderzoekt de verzekeraar of een verband bestaat tussen de risicowijziging en de ontstane schade.

Als de schade (mede) het gevolg is van de risicowijziging stelt de verzekeraar zich twee vragen:

-          Had ik het risico geaccepteerd als ik wist van de risicowijziging?
-          Als ik het risico had geaccepteerd zou de premie dan verhoogd zijn?

Als de verzekeraar het risico niet zou hebben geaccepteerd geeft hij geen dekking voor de schade die verband houdt met de risicowijziging. De verzekeraar dient wel de appartementenclausule te respecteren.

Als de verzekeraar het risico geaccepteerd zou hebben met een hogere premie dan betaalt hij slechts een gedeelte van de schade in de verhouding tussen de betaalde premie en de verschuldigde premie.

Stel de premie voor de wijziging bedraagt € 1.000,-. Na de wijziging zou de premie € 2.000,- zijn. Verzekerde heeft slechts de helft van de premie betaald. Verzekeraar betaalt slechts de helft van de schade.

Belangrijke redenen om altijd aandacht te besteden aan risicowijzigingen. 

Advies nodig? Of gewoon een keer met één van onze adviseurs sparren?

Wanneer u het contactformulier invult nemen wij binnen 1 werkdag contact met u op om uw vraag of opmerking met u te bespreken.