Noodzakelijke renovaties: voor wie zijn welke kosten?

We zijn een VvE bestaande uit drie appartementen. Nu is er bruinrot in alle balken op de begane grond vastgesteld. In het bouwtechnisch rapport wordt geadviseerd de hele begane grond te slopen (interieur en vloer) en opnieuw op te bouwen. Wat moet de VvE hiervan betalen? Alleen de nieuwe balken en het reinigen van de kruipruimte en dergelijke of ook de nieuwe badkamer en nieuwe vloer van het privégedeelte?

Door mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten.

Uitgangspunt is dat de VvE de kosten betaalt die betrekking hebben op het herstel en de vernieuwing van de gemeenschappelijke zaken in het appartementencomplex. Welke zaken als gemeenschappelijk moeten worden gekwalificeerd, wordt vermeld in de akte van splitsing alsmede de bepalingen van het (toepasselijk) modelreglement.

In de meeste gevallen worden de fundering en het geraamte van het appartementencomplex gerekend tot de gemeenschappelijke zaken. Voor zover balken en vloeren onder de fundering en het geraamte zijn te scharen, dienen de herstel- en vernieuwingskosten daarvan dan ook door de VvE te worden betaald. Voor zover het herstel en/of de vernieuwing van de gemeenschappelijke zaken tot gevolg heeft dat hierdoor schade wordt toegebracht aan het privégedeelte (het privé-appartement) van een eigenaar, dient de VvE de schade aan de desbetreffende eigenaar te vergoeden. Als in het appartement van de betreffende eigenaar op dit moment bijvoorbeeld een oude vloer ligt, dan zal dat het uitgangspunt moeten zijn bij de vergoeding van schade.

Mocht de uitvoering van de herstel- en vernieuwingswerkzaamheden voor de desbetreffende eigenaar aanleiding zijn om de oude vloer te vervangen voor een nieuwe vloer, dan is het redelijk dat de VvE hem of haar daarvoor een vergoeding doet toekomen, gebaseerd op de waarde van de oude vloer. Nu het plaatsen van nieuwe balken en het reinigen van de kruipruimte waarschijnlijk betrekking zal hebben op herstel en onderhoud van gemeenschappelijke zaken, zullen deze kosten voor rekening van de VvE komen.

De appartementseigenaren dienen conform hun breukdeel mee te betalen aan deze kosten. Voor zover de uitvoering van deze werkzaamheden ertoe leidt dat hierdoor schade wordt toegebracht aan de badkamer en vloer van de desbetreffende eigenaar, zal de VvE deze kosten dienen te vergoeden. Uitgangspunt voor deze vergoeding is de waarde van de badkamer en vloer voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden.