Onderhoudsvoorzieningen verplicht

Vanaf 1 mei 2008 is elke Vereniging Van Eigenaren verplicht een onderhoudsreserve aan te houden (Burgerlijk Wetboek,boek 5, art 126, lid 1, tweede volzin). Deze bepaling stond al sinds de wijziging van 1995 in de wet, maar deze werd pas drie jaar later van kracht. Over de hoogte van de reserve staat niets in de wet vermeld. Overigens is het beter zijn om te spreken van een voorziening, in plaats van een reserve. Een voorziening is namelijk een post, die op toekomstige onvermijdelijke uitgaven vooruitloopt. Een ?reserve? heeft dat karakter niet. Het bestuur kan over de gelden in een reserve beslissen om deze al dan niet uit te geven aan bijvoorbeeld verbeteringen, verfraaiing, of zelfs deze gelden als appeltje voor de dorst te bewaren. De onderhoudsvoorziening is bedoeld om andere dan de jaarlijkse kosten op te vangen. Als voorbeeld nemen we de kosten van groot buitenschilderwerk, ter grootte van € 10.000,-, dat elke vijf jaar moet plaatsvinden. Op het moment dat de uitgaven moeten worden gedaan, zal er geld vrijgemaakt moeten worden.

Financiering achteraf

Uiteraard zou het ook mogelijk zijn, om op het moment van de uitgave een lening bij de bank af te sluiten en deze in de komende vijf jaar (met rente) af te lossen. De lasten worden dan gedragen in de jaren na het uitvoeren van het schilderwerk. Er zijn tegen deze methode bezwaren aan te voeren. Immers, de VvE is door de rentebetalingen uiteindelijk duurder uit.

Daarnaast is de kostendruk onevenredig verdeeld. Immers de lasten worden voldaan door de eigenaren, die ná het schilderwerk contributie betalen. Echter de langzame slijtage van het schilderwerk in de jaren daarvoor wordt niet aan de gebruikers van die periode in rekening gebracht.

Financiering vooraf

Daarom is het verstandig, en nu ook wettelijk verplicht, om tijdens de periode van slijtage al vooruit te lopen op de toekomstige uitgaven. Dit is ook veiliger, want wellicht is er in de toekomst sprake van leegstand, wanbetaling of andere moeilijkheden. Als dan het onderhoud niet uitgevoerd kan worden door gebrek aan middelen komt de VvE in een neerwaartse spiraal.

Hoeveel moet worden voorzien?

De geschatte kosten over vijf jaar kunnen eenvoudig worden gedeeld door vijf, dus in dit voorbeeld € 2.000,-. Deze uitkomst wordt in de begroting opgenomen, en met de periodieke bijdrage geïnd. In de komende vijf jaar komt dat deel van de bijdrage wel in de kassa, maar wordt niet uitgegeven. Dat kan op een rentegevend deposito worden gezet. De rente daarop is een extra opbrengst voor de VvE.
Een andere mogelijkheid is, dat de jaarlijkse bijdrage iets lager wordt berekend, en de gekweekte rente ook aan de onderhoudsvoorziening wordt toegevoegd. Iets ingewikkelder, maar wel mooier. De vaste jaarlijkse bijdrage is dan, uitgaande van 4% rente, € 1.805,- per jaar.

Fiscale status van de onderhoudsvoorziening

Voor de eigenaar van het appartementsrecht is naar onze mening het aandeel in de onderhoudsvoorzieningen van de VVE geen belastbaar vermogen. Immers, hij kan niet beschikken over de onderhoudsvoorziening en deze zal tot uitgaven door de VvE leiden. Het is eerder een schuld op termijn. Het Ministerie van Financiën denkt daar overigens anders over.
Theoretisch zou de WOZ-waarde van een woning ingeval van aankomende onderhoudskosten lager moeten worden gesteld. De onderhoudsvoorziening van de VvE staat daar dan tegenover. In de praktijk echter wordt de WOZ-waarde niet gecorrigeerd met de status van het normale onderhoud. Zeker nog geen uitgemaakte zaak derhalve.

Over de auteur

De auteur van dit artikel, A.H. Groot, is partner bij Groep Kennemerwaert Accountants en Belastingadviseurs te Heemskerk. De vijf partners zijn gespecialiseerd in belastingavies, accountancy, administratieve dienstverlening en adviezen op financieel terrein. Meer informatie: www.kennemerwaert.nl of www.appartementeneigenaar.nl. U kunt ook bellen met 0251 - 25 79 57.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar