..........
shadow_fix

Vervangende machtiging

Kan een vervangende machtiging door de kantonrechter ook achteraf kan worden verleend?

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Toestemming VvE

De wet bepaalt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Daaruit vloeit voort dat de kosten die voortvloeien uit het beheer over de gemeenschappelijke delen en zaken voor rekening komen van de VvE (en daarmee dus alle individuele eigenaren tezamen). Als een appartementseigenaar werkzaamheden wil (laten) verrichten aan een gemeenschappelijke zaak in het appartementencomplex, dan dient daarvoor toestemming te worden verkregen van de VvE. Bovendien zullen deze kosten ook voor rekening van de VvE komen.

De situatie kan zich voordoen dat een eigenaar graag wil dat werkzaamheden worden uitgevoerd aan één van de gemeenschappelijke delen of zaken voor rekening van de VvE, maar dat hij daarvoor de benodigde toestemming van de VvE niet krijgt. Deze eigenaar staat dan niet met lege handen. De wet geeft deze eigenaar namelijk de mogelijkheid om de kantonrechter in zo'n geval te verzoeken hem een vervangende machtiging te verlenen om de werkzaamheden uit te (laten) voeren. Ook kan de kantonrechter dan bepalen dat de kosten voor rekening moeten komen van de VvE (artikel 5:121 BW).

Voordat een appartementseigenaar de door hem gewenste werkzaamheden uit laat voeren, doet hij er verstandig aan eerst om toestemming aan de VvE te vragen. Immers, op die manier is van te voren duidelijk of de eigenaar over de benodigde toestemming beschikt en of de kosten van de werkzaamheden voor rekening van de VvE kunnen komen. Maar wat nu als sprake is van een spoedeisende situatie en de toestemming van de VvE niet kan worden afgewacht? Deze vraag staat centraal in de eerste uitspraak.

Uitspraak Rechtbank Rotterdam (kantonrechter Brielle) d.d. 12 juni 2008

In deze kwestie ging het om herstel van een rioolleiding. Het toepasselijk Modelreglement wees uit dat deze leiding moest worden aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak, waarvan de kosten van herstel en onderhoud voor rekening kwamen van de VvE. Op een gegeven moment doet zich een lekkage voor en is sprake van behoorlijke wateroverlast. De appartementseigenaar die het defect aan de leiding constateert laat een loodgieter komen om het defect te verhelpen. De VvE weigert om de rekening van de loodgieter te betalen en in de onderhavige procedure vordert de eigenaar achteraf een vervangende machtiging van de kantonrechter en natuurlijk betaling van de loodgietersrekening door de VvE.

Bij de beoordeling van de zaak gaat de kantonrechter allereerst in op de vraag of sprake was van een dusdanig spoedeisende situatie dat de toestemming van de VvE niet kon worden afgewacht. Het moet gaan om handelingen die redelijkerwijs geen uitstel kunnen lijden. De kantonrechter oordeelt dat deze situatie zich in dit geval voordoet. Voorts speelt daarbij een rol dat de betreffende VvE niet behoorlijk is georganiseerd en dat er geen bestuur aanspreekbaar is dat in noodgevallen opdrachten kan geven aan derden om gebreken te herstellen. Het afwachten van de reacties van de andere eigenaren vergt dan teveel tijd. Om die reden verleent de kantonrechter de vervangende machtiging in dit geval achteraf en wordt bepaald dat de rekening van de loodgieter alsnog door de VvE moet worden betaald.

Toelichting

Op grond van ondermeer de Modelreglementen (zie hiervoor artikel 13 lid 4 Modelreglement 1992 en artikel 4 Modelreglement 2006) rust op iedere appartementseigenaar de verplichting om maatregelen te nemen om onmiddellijk dreigend gevaar af te wenden. Eveneens moet in dat geval het bestuur zo snel mogelijk worden gewaarschuwd. Een verplichting die op zichzelf gezien vrij logisch is. Immers, (meer) schade aan het appartementencomplex dient zoveel mogelijk te worden voorkomen.

In de onderhavige uitspraak deed zo'n dreigende situatie zich niet voor. Wel werd geconstateerd dat van de betreffende eigenaar niet kon worden gevergd dat hij de toestemming van de VvE en/of instemming van de andere eigenaars eenvoudigweg zou afwachten. Bij de beoordeling daarvan speelde een belangrijke rol dat de VvE in kwestie niet goed was georganiseerd. In de situatie waarin er bijvoorbeeld een technisch beheerder is die door middel van een noodnummer bereikbaar is, verdient het natuurlijk de voorkeur contact op te nemen met deze beheerder. Voorzover dat niet mogelijk is of deze beheerder niet bereikbaar is, is het verstandig om de kwestie aan een andere eigenaar en/of een bestuurslid voor te leggen zodat overleg kan plaatsvinden over de noodzaak de werkzaamheden te laten uitvoeren. Het blijft in ieder geval te allen tijde belangrijk het bestuur zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van de situatie.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam