Geluidsoverlast: hoe kan een VvE-bestuur ingrijpen?

Het probleem is begonnen met de huidige eigenaar en zijn vrouw, die met 'harde' schoenen en pumps door het huis lopen. Het geluid naar het appartement eronder is enorm. Ook speelt het levensritme van deze bewoners een rol. Om ca. 06.30 uur beginnen ze de dag door met schoenen aan door het huis te lopen.Het is voor de onderbuurman niet meer uit te houden. Wij hebben als bestuur geprobeerd te bemiddelen maar het enige antwoord was 'het is mijn huis en ik doe wat ik wil'. Wat moeten wij als bestuur hiermee doen?

Door Mirjam Maris, Van Till Advocaten.

In de meeste modelreglementen staat een regeling opgenomen wat het bestuur of de vergadering van eigenaren kan doen in dergelijke situaties. Bij de beantwoording van deze vraag wordt uitgegaan van het Modelreglement 1992.

Op grond van het modelreglement (artikel 17 lid 1) mag een eigenaar geen 'onredelijke hinder' toebrengen aan de andere appartementseigenaren door het gebruik van zijn privé-appartement. Tevens dient de vloerbedekking van de privé-ruimten dusdanig te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan (artikel 17 lid 5). Ook kunnen in het Huishoudelijk Reglement regels worden opgenomen ter voorkoming van geluidshinder (artikel 20).

Maar wat als de eigenaar zich niet aan deze regels houdt? Er zijn twee sancties denkbaar.

Het bestuur kan, op grond van artikel 29, een schriftelijke (aangetekend verzonden) waarschuwing verzenden aan de betreffende eigenaar, waarbij een termijn van een maand wordt gegeven om aan de waarschuwing te voldoen. Deze waarschuwing houdt dan in dit geval in dat de eigenaar moet stoppen met het overtreden van de regels, namelijk het veroorzaken van onredelijke geluidshinder. Voldoet de eigenaar binnen een maand niet aan deze waarschuwing dan kan door het bestuur een boete worden opgelegd. Hoe hoog die boete kan zijn, wordt vaak in de splitsingsakte bepaald. De boete komt ten goede aan de verenigingskas.

Een andere (ingrijpender) maatregel is die van de ontzegging van het gebruik van privé-gedeelten, uit artikel 27 modelreglement. Hiertoe beslist de vergadering van eigenaren en ook deze maatregel dient vooraf te gaan aan een schriftelijke waarschuwing. De betreffende eigenaar dient voorafgaande aan de waarschuwing of de ontzegging van het gebruik te worden gehoord door de vergadering. Ik verwijs voor de gehele procedure naar het artikel in het modelreglement.

Mocht dit allemaal niets uithalen, dan kan ook altijd de weg naar de rechter worden gezocht, maar zover is het in deze situatie nog lang niet.

Terug naar de casus

Voor een situatie als de onderhavige is de meest aangewezen weg om - als bestuur - nog een laatste poging te wagen om de situatie duidelijk te maken bij de betreffende eigenaar. Ervan uitgaande dat er sprake is van 'onredelijke geluidshinder' natuurlijk, want daarvan moet een bestuur zich wel vergewissen. Het is nu eenmaal onvermijdelijk dat men in een appartementencomplex wel eens wat van elkaar hoort. Lukt (nogmaals) praten niet, dan kan overgegaan worden tot de officiële waarschuwing, eventueel gevolgd door een boete. Leg dit 'stappenplan' ook aan de betreffende eigenaar uit en geef aan dat niemand gebaat is bij een escalatie van de situatie.