U wilt uw appartement verhuren: moet de VvE dit weten?

Door mr. Kim Kroon, Van Till advocaten.

De wet bepaalt dat een appartementseigenaar in principe de bevoegdheid heeft om zijn appartement en het medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (de 'gemeenschappelijke delen') aan een ander in gebruik te geven. In het merendeel van de gevallen zal het gaan om ingebruikgeving in de vorm van verhuur. Uit de wet blijkt tevens dat voorschriften van het splitsingsreglement over het gebruik, beheer en onderhoud ook van toepassing zijn op deze gebruikers, met andere woorden: ook gebruikers moeten zich houden aan de regels uit de splitsingsakte die betrekking hebben op het gebruik, beheer en onderhoud. Dit wordt beschreven in artikel 5:120 BW.

In de meeste gevallen wordt in de splitsingsaktes (een versie van) het Modelreglement van toepassing verklaard. Hierin wordt bepaald dat de appartementseigenaar ervoor moet zorgen dat zijn huurder een verklaring ondertekent, waarin wordt bevestigd dat de huurder zich aan de bepalingen uit de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement zal houden (zie artikelen 24 Modelreglement 1992 en 35 Modelreglement 2006). Als deze bepaling wordt nageleefd, dan raakt de VvE hierdoor enerzijds op de hoogte van wie er in het complex woont. Anderzijds is de VvE er zoveel mogelijk van verzekerd dat de VvE-regels ook door de huurder zullen worden nageleefd. Mocht een appartementseigenaar een dergelijke verklaring niet aan het bestuur overhandigen, dan is deze eigenaar in beginsel ‘in overtreding’ en kan de VvE in voorkomende gevallen een boete opleggen (artikelen 29 Modelreglement 1992 en 41 Modelreglement 2006).

Overigens is van belang te vermelden dat de situatie anders kan zijn indien Annex 1 van toepassing is verklaard. Annex 1 is een variatie op het Modelreglement waarin kan zijn bepaald dat verhuur van de appartementen aan nadere voorwaarden is verbonden. In de meeste gevallen gaat het om zogenaamde 'seniorenwoningen' of 'serviceflats'. Voordat een eigenaar overgaat tot verhuur van zijn appartement is toestemming van het bestuur of de Vergadering van Eigenaars noodzakelijk. Als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de overige eigenaren kan worden verwacht dat de betreffende huurder zijn intrek in het appartementencomplex zal nemen, dan zal toestemming onthouden mogen worden.

Of de vraagsteller de VvE op de hoogte moet stellen van de beoogde verhuur van zijn appartement zal afhankelijk zijn van hetgeen hierover is bepaald in de splitsingsakte.

Overigens ligt dit wel voor de hand gezien de toepasselijkheid van (een versie van) het Modelreglement in het merendeel van de gevallen. Ook dient de appartementseigenaar zich er van bewust te zijn dat hij toestemming nodig zal hebben van zijn hypotheekhouder (de bank). Tevens moet hij er rekening mee houden dat het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte is onderworpen aan een aantal wettelijke bepalingen, bijvoorbeeld terzake (de hoogte van) de huurprijs en de (beperkte) mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst. Deze bepalingen zijn van dwingend recht en gelden ongeacht datgene wat partijen contractueel met elkaar overeenkomen.