Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Wat komt er allemaal kijken bij een oplevering?

Wat komt er kijken bij een oplevering en waarom is de oplevering een belangrijk moment? En wat als na oplevering blijkt dat de kozijnen van vurenhout in plaats van het beloofde hardhout zijn? Of er ontstaan na een tijd scheuren in het gebouw?

Wat komt er kijken bij een oplevering en waarom is de oplevering een belangrijk moment? En wat als na oplevering blijkt dat de kozijnen van vurenhout in plaats van het beloofde hardhout zijn? Of er ontstaan na een tijd scheuren in het gebouw?

BEKIJK ANTWOORD

Door Marianne Nauta en Cathelijne Martin, Van Till Advocaten.

Vóór de oplevering van een appartementencomplex loopt de VvE praktisch geen aansprakelijkheidsrisico. Tijdens de uitvoeringsfase van het ontwerp draagt de projectontwikkelaar het risico voor schade aan het werk, eigendommen van de VvE en derden. Bij de koop-/aannemingsovereenkomst gaat het risico echter niet op de VvE over op het moment van de juridische levering. Pas als de bouw geheel voltooid is en de algemene ruimten opgeleverd zijn, vindt risicoovergang op de VvE plaats, zulks onverminderd de verplichtingen die de projectontwikkelaar ingevolge de aannemingsovereenkomst nog heeft (herstel van gebreken, garantie enzovoort).

Gebreken
Door de oplevering ontstaan voor zowel de projectontwikkelaar als de VvE diverse rechten en plichten. De VvE dient vanaf dat moment de grond en het appartement te verzekeren tegen brand, storm, enzovoort (opstalverzekering). De VvE is na oplevering zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Gebreken tengevolge van slecht onderhoud vallen niet onder enige garantie. Het is daarom van belang om bewijzen te bewaren waaruit blijkt dat voldoende onderhoud is gepleegd (zoals facturen e.d.). Het is tevens van belang om tijdens de oplevering heel goed op te letten. Een projectontwikkelaar is volgens de Raad van Arbitrage na oplevering in beginsel namelijk niet meer aansprakelijk voor gebreken die tijdens de oplevering niet geconstateerd c.q. niet onderkend zijn, terwijl dat wél had gekund. Hierbij valt te denken aan een zichtbare scheur in de muur of een duidelijk in kleur afwijkende steensoort. Blijkt dus na oplevering dat zich gebreken voordoen die tijdens de oplevering redelijkerwijs ontdekt hadden kunnen worden, dan bestaat van de zijde van de projectontwikkelaar geen plicht tot herstel, tenzij nog sprake is van de onderhoudsperiode. Het advies is om je als VvE tijdens de oplevering te laten bijstaan door een bouwkundige, zodat geen gebrek over het hoofd wordt gezien!

Aansprakelijkheid ná oplevering
De verplichtingen die voor de projectontwikkelaar voortvloeien uit de koop-/ aannemingsovereenkomst na oplevering zijn onder te verdelen in zes verschillende deelgebieden:

1. Herstelperiode
De herstelperiode bedraagt drie maanden na oplevering van de algemene ruimten. Binnen deze periode zal de projectontwikkelaar de geconstateerde tekortkomingen in het proces-verbaal van oplevering onverwijld, doch in elk geval binnen genoemde termijn moeten herstellen, tenzij als gevolg van weersomstandigheden dat binnen die termijn niet mogelijk is.

2. Onderhoudsperiode met garantie
Na de oplevering begint - onverminderd de zojuist genoemde herstelperiode van drie maanden - de onderhoudsperiode met garantie van zes maanden. Deze garantie is ruim gesteld en omvat alle tekortkomingen die de VvE in deze periode constateert. Het doet er daarbij niet toe of de VvE een tekortkoming ook al bij de oplevering had kunnen zien. Zowel bij de herstelperiode als bij de onderhoudsperiode met garantie geldt dat aan uiterlijke onvolkomenheden die het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van gebruikte materialen (zoals krimpscheuren of oxidatie) de VvE geen grond tot verhaal kan ontlenen.

3. Afwijking technische omschrijving
Na het verstrijken van genoemde onderhoudsperiode van zes maanden, is de projectontwikkelaar aansprakelijk voor afwijkingen ten opzichte van het bestek of de technische omschrijving. Teneinde de projectontwikkelaar succesvol aansprakelijk te kunnen stellen, dient aan een drietal voorwaarden te zijn voldaan: de projectontwikkelaar heeft deze wijziging t.o.v. het bestek of de technische omschrijving niet kenbaar gemaakt aan de VvE, de VvE lijdt objectief schade en de VvE dient de tekortkoming binnen een redelijke periode na ontdekking te melden. Wanneer lijdt een VvE nu schade? Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de omstandigheid dat vurenhouten kozijnen geplaatst zijn in plaats van hardhouten kozijnen.

4. Verborgen gebrek
Na het verstrijken van de onderhoudsperiode is de projectontwikkelaar aansprakelijk voor verborgen gebreken. Ook hiervoor geldt dat aan een aantal voorwaarden moet zijn voldaan om de projectontwikkelaar met succes te kunnen aanspreken. Het moet gaan om gebreken die niet eerder ontdekt hadden kunnen worden dan na het tijdstip van de ontdekking (dit in tegenstelling tot opleveringsgebreken); de VvE dient de tekortkomingen binnen een redelijke periode na ontdekking te melden en de rechtsvordering (het uitbrengen van de dagvaarding) moet worden ingesteld binnen vijf jaar na verloop van de onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering. Bij verborgen gebreken kan gedacht worden aan lekkage aan het dak of houtrot die bij de eerste schildersbeurt blijkt.

5. Ernstig gebrek
Na het verstrijken van de onderhoudsperiode van zes maanden is de projectontwikkelaar aansprakelijk voor ernstige gebreken. De voorwaarden hiervoor zijn: het moet gaan om gebreken waardoor de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan wordt aangetast of in gevaar wordt gebracht of ongeschikt wordt gemaakt voor zijn bestemming (bijvoorbeeld scheuren in de fundering), de VvE dient de tekortkoming binnen een redelijke periode na ontdekking te melden en de rechtsvordering moet worden ingesteld binnen twintig jaar na verloop van de onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering.

6. GIW-garantie
Deze garantietermijn gaat in drie maanden na de oplevering. De projectontwikkelaar garandeert dat de toegepaste constructies en materialen deugdelijk zijn. De periode van drie maanden heeft met het volgende te maken. De bij de oplevering vastgestelde tekortkomingen worden vastgelegd in het opleverrapport. De projectontwikkelaar dient binnen drie maanden alle in het opleverrapport opgenomen tekortkomingen te herstellen. Eerst na ommekomst van deze periode kan de VvE een beroep doen op garantie. De algemene garantietermijn is zes jaar. Voor sommige onderdelen geldt een kortere termijn. Voor gebreken die de constructieve hechtheid in gevaar brengen of tot instorting kunnen leiden, geldt een garantie van tien jaar.

Geschillenregelingen
De model-koop-/aannemingsovereenkomst, de garantie- en waarborgregeling van het GIW en - voor contracten gesloten vóór 1 september 2003 - de model-opleveringsregeling verwijzen alle naar verschillende wijzen van geschillenbeslechting. De regeling in hoofdlijnen.

Raad van Arbitrage voor de Bouw
Volgens de model-koop-/aannemingsovereenkomst van het GIW beslecht de Raad van Arbitrage voor de Bouw de meeste geschillen. Het voordeel hiervan boven de gewone burgerlijke rechter is dat de arbiters in het algemeen op het geschil gespecialiseerde bouwkundigen zijn.

Arbitrage GIW
De bevoegdheid van de arbiters van het GIW geldt voor (a) alle geschillen op grond van de GIW-garantie en waarborgregeling; en (b) geschillen die verband houden met bouwkundige opleveringsklachten en tekortkomingen, alsmede soortgelijke klachten die binnen drie maanden na oplevering tevoorschijn komen, daaronder begrepen geschillen over het depotrecht als bedoeld in artikel 14 a van de Algemene Voorwaarden. Geschillen naar aanleiding van een garantie- en waarborgregeling worden beslecht via arbitrage door de afdeling arbitrage van het GIW. Hierbij gaat het om onder de garantie vallende gebreken die de projectontwikkelaar niet wil herstellen. Komt de projectontwikkelaar het vonnis niet na, dan kan de VvE een beroep doen op de waarborgregeling. De aangesloten organisatie zorgt nog voor herstel van het gebrek. Tegen vonnissen van het GIW kan geen hoger beroep worden ingesteld. Een VvE kan niet voor iedere klacht een arbitrage starten bij het GIW. Het GIW behandelt geen zaken die betrekking hebben op louter juridische geschillen. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een overschrijding van de bouwtijd of de situatie dat de gemeenschappelijke tuin kleiner is dan volgens de tekeningen het geval zou moeten zijn.

Reacties

Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!