Hoe functioneren VvE`s?

Zo kent een deel van de voorraad appartementen in Nederland (flink) achterstallig onderhoud. Het Ministerie van VROM heeft zich de afgelopen jaren samen met diverse belangenorganisaties ingespannen om hier verandering in te brengen.

Er zijn al diverse veranderingen in het Appartementsrecht en de Handelsregisterwet doorgevoerd, zoals de invoering van een verplicht onderhoudsfonds en de verplichte inschrijving van een VvE in het nieuwe Handelsregister. Inmiddels ligt er bij de Eerste Kamer ene voorstel tot wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door VvE's, het zogenoemde machtigingsvoorstel. Volgens dit machtigingsvoorstel krijgen de gemeentes meer mogelijkheden om agendasettend te zijn in de vergadering van een VvE. Als een gebouw in een zodanige staat verkeert dat overtreding van de Woningwet dreigt, kan de gemeente door de rechter worden gemachtigd om een vergadering van eigenaren te organiseren en daarin het onderwerp 'onderhoud' aan de orde stellen. Dit kan een stimulans zijn om het onderhoud ter hand te nemen en bijvoorbeeld een onderhoudsplan op te stellen. Gebeurt dit niet dan kan het college van Burgemeester en Wethouders een VvE zelfs verplichten een onderhoudsplan te (laten) maken als het gebouw in een gebied ligt waarvan de leefbaarheid onder druk staat.

Hebben de maatregelen effect?

Het Ministerie van VROM had dan ook behoefte aan inzicht in de effecten van de getroffen maatregelen en vroeg onderzoeksbureau Companen onderzoek te doen. Bekeken werd of de wijzigingen in het appartementsrecht effect sorteren en of de wijzigingen bijdragen aan het verbeteren van het functioneren van VvE's en het wegwerken van onderhoudsachterstanden. In deze uitgave van Appartement & Eigenaar een verslag van de conclusies van Companen.

Over het onderzoek

Op twee manieren is informatie verzameld om een kwalitatief beeld van de effecten te krijgen.
• Er zijn gesprekken gevoerd met de vier grote steden en enkele middelgrote gemeenten.
• Voorts is er een schriftelijke enquête gehouden onder 500 VvE's in de vier grote steden. De adresselectie is gebaseerd op de VvE’s die waren ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK). Bekend is dat dit een selectieve groep VvE's is. Immers, niet-actieve VvE's zonder een bestuur hebben zich (nog) niet ingeschreven. Bij de interpretatie van de onderzoeksuitkomsten moet met dit gegeven rekening worden gehouden.

Inschrijvingen Kamer van Koophandel

Van de in totaal 118.000 VvE's hadden zich begin januari 2010, ongeveer 37.000 ingeschreven. Een steekproef van deze VvE's is voor de enquête benaderd en daaruit blijkt dat 70% van de benaderde VvE's korter dan 1 jaar is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en 29% is sinds 2-3 jaar ingeschreven.

Toezicht notaris op VvE-verklaring bij overdracht of toedeling

Sinds 1 mei 2005 moet de notaris ervoor zorgen dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht inzake achterstallige bijdragen en omvang van het reservefonds bij eigendomsoverdracht of toedeling. Van de VvE's zegt 57% in 2009, bij de verkoop van een appartement, te zijn enaderd door de notaris voor een dergelijke verklaring. Dit percentage zal naar verwachting in de loop van 2010 en volgende jaren snel stijgen, nu VvE's per 31 december 2009 verplicht zijn tot inschrijving bij de Kamer van Koophandel.

Onderhoud

Na een overgangstermijn van drie jaar, moeten VvE's sinds 1 mei 2008 beschikken over een reservefonds 'ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten'. De situatie is nu als volgt.
• Inmiddels heeft 85% van de VvE's een onderhoudsfonds en 21% heeft dit fonds sinds een jaar. Dit impliceert dat de wettelijke verplichting tot het hebben van een onderhoudsfonds tal van VvE's heeft aangespoord om dit fonds in te stellen;
• De appartementseigenaren die maandelijks een bijdrage storten in het onderhoudsfonds betalen gemiddeld bijna € 800 per appartementsrecht per jaar (ca 0,42% van de herbouwwaarde);
• Van de VvE's is 74% van oordeel dat het onderhoudsfonds voldoende gevuld wordt om het noodzakelijke onderhoud uit te voeren, terwijl in werkelijkheid maar 39% van de VvE's het onderhoudsfonds voldoende voedt;
• Slechts 50% van de VvE's beschikt over een meerjarenonderhoudsplan en dit verklaart mogelijk mede waarom het merendeel van de VvE's het onderhoudsfonds onvoldoende voedt, maar zelf wel van oordeel is dat de voeding adequaat is.

Hierboven is het beeld geschetst, dat het nog lang niet goed zit met het onderhoudsfonds en de vulling daarvan, maar gelijktijdig is ook geconcludeerd dat er wel sprake is van een aanmerkelijke verbetering. Dit beeld wijkt af van het beeld dat gemeenten hebben. Uit de gevoerde gesprekken met vertegenwoordigers van de vier grote steden is naar voren gekomen, dat de situatie rond het onderhoudsfonds van VvE's weinig verbeterd is in de afgelopen jaren. Het verschil tussen dit beeld bij gemeenten en de uitkomsten van de enquête is echter wel verklaarbaar. De gemeenten hebben geen integraal beeld van de situatie bij alle VvE's, maar zij concentreren hun aandacht op de VvE's waarin sprake is van een grote onderhoudsachterstand.

Het functioneren van de VvE's

De belangenorganisaties VEH en VvE Belang, brancheverenigingen NVM, LMV, VBO en Consen en het ministerie van VROM hebben een VvE-checklist opgesteld
voor (toekomstige) appartementseigenaren. Aan de hand van vijf vragen kan een aspirant-koper van een appartement beoordelen hoe de VvE ervoor staat. Dit is de VvE Oké-test. De enquête levert het volgende beeld op.
• Van de VvE's vergadert 88% minimaal één keer per jaar en veelal worden hiervan ook notulen gemaakt;
• Bij 91% van de VvE's wordt periodiek een bijdrage geïncasseerd;
• Inmiddels heeft 85% van de VvE's een onderhoudsfonds;
• Van de VvE's beschikt 50% over een meerjarenonderhoudsplan;
• Van de VvE's heeft 89% een collectieve opstalverzekering afgesloten.
Bijna 80% voldoet aan vier van de vijf eisen; vooral het meerjarenonderhoudsplan is hierbij het breekpunt.

Machtigingsvoorstel

Op 20 april 2010 is in de Tweede Kamer een voorstel besproken en geamendeerd tot wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door VvE's, het zogenoemde machtigingsvoorstel. Daarin krijgen gemeenten meer mogelijkheden om preventief op te treden om verloedering te voorkomen. Tevens kan het opstellen van een onderhoudsplan bij VvE's worden afgedwongen in gebieden waarin de leefbaarheid onder druk staat. De voorgestelde aanpassingen worden door de vier gemeenten positief gewaardeerd en vooral Rotterdam en Den Haag staan in de startblokken om dit in de praktijk toe te gaan passen.

Zorgpunten

In de gevoerde gesprekken zijn de volgende zorgpunten naar voren gekomen.
• VvE moet actief blijven
De ervaring in met name Den Haag en Rotterdam is dat VvE's met een flinke informatiecampagne en financiële steun wel geactiveerd kunnen worden. Dit actief zijn blijft echter mede door de snelle wisseling van eigenaren (hoge doorstroming) een zorgpunt. De gemeente Rotterdam heeft dit ondervangen door bij de subsidiering van particuliere woningverbetering de voorwaarde te stellen dat de VvE het beheer moet onderbrengen bij een gecertificeerde VvE-beheerder of de organisatie ‘VvE 010’.
• Adequate voeding onderhoudsfonds
Diverse gemeenten (Den Haag en Rotterdam) en ook VvE-Belang achten het gewenst om de hoogte van de voeding van het onderhoudsfonds wettelijk af te dwingen. Dit zorgt ervoor dat het onderhoudsfonds blijvend adequaat gevuld is. Het rijk heeft hier niet voor gekozen, onder meer omdat de VvE-problematiek toch maatwerk vereist.
• VvE's blijven informeren
Er is een blijvende noodzaak tot goede informatieverstrekking aan eigenaren van appartementen en potentiële eigenaren van appartementen door gemeenten, de
belangenorganisaties, makelaars, notarissen, het Ministerie van VROM, etc.

Betrouwbaar beeld van VvE's krijgen

Tot slot moet worden opgemerkt dat het hierboven beschreven oordeel in belangrijke mate gebaseerd is op een uitgevoerde enquête onder een kleine groep VvE's die waren ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Dit levert een selectief beeld op, onder meer, omdat kleine VvE's ondervertegenwoordigd waren.

Het verkrijgen van een betrouwbaar beeld vereist een breed en omvangrijker onderzoek onder VvE's, waarbij ook appartementseigenaren uit niet-actieve VvE’s worden benaderd.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar