Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

In Rotterdam-Zuid kun je nog geld verdienen

09 juni 2015
Renovatie & Onderhoud
LEES VERDER

Je moet er elke dag persoonlijk bij zijn, want anders wordt het niks’’, zegt ontwikkelaar Pieter Prooij (Het Hoge Huys). Elke ochtend wanneer zijn onderhoudsploeg aan het renovatiewerk begint, ziet hij wel een paar deuren die niet opengaan. “Die liggen dus tot één uur ‘s middags in bed.” Toen de steigers er nog stonden, fungeerden ze geregeld als toegang tot de woningen. Gewoon door het raam naar binnen, slaapkamerdeur dicht en beginnen met slopen en bouwen. Niet dat de bouwploeg dan altijd ongestoord kan werken. In bergingen en trappenhuizen treffen de bouwers geregeld matrassen met slapers, omringd door flessen. En toch, Het Hoge Huys kocht dit verloederde blok op omdat ze ‘een betere spreiding van beleggingsportefeuille’ wilde. “Hier in Rotterdam-Zuid kun je nog geld verdienen”, zegt Prooij.

Zelfs de grootste ontwikkelaars durfden het niet aan met het blok van zestien appartementen aan de Mijnsherenlaan, pal naast het kantoor van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ). Maar toen de gemeente met een paar ton subsidie over de brug kwam, zag Het Hoge Huys wel kansen voor een sluitende businesscase. Renoveren van de gevels, vervangen van elektra en dakgoten en isoleren naar label B kostte veel meer dan gedacht – ondanks dat het bedrijf het meeste werk zelf uitvoert. “Maar we hebben ons rendement verdubbeld. En dan gaat terugverdienen hard”, lacht Prooij. Want vraag naar goede woningen is er wel degelijk in Nederlands grootste achterstandsgebied. De huurprijzen gingen van minder dan 300 naar zo’n 600 euro per maand. Toch lukte het om meer dan zeventig procent van de huurders te laten tekenen voor complete renovatie, waardoor de rest ook mee moest. Een probleemgeval schold hij een fikse huurachterstand kwijt, op voorwaarde van vertrek.

Eigenlijk is Het Hoge Huys meer ‘een liefhebber’, die architectonische juweeltjes opknapt. Maar de kleine particuliere vastgoedbelegger/verhuurder (150 woningen) was toch bereid fors te investeren toen de gemeente een steuntje in de rug gaf. Het is precies wat het gemeentelijke programma ‘Steigers op Zuid’ beoogt. Het moet niet alleen beleggers en ontwikkelaars over de streep trekken, maar ook duizenden particuliere woningeigenaren.

Rotterdam investeert de komende drie jaar 17,26 miljoen euro (waarvan 2 miljoen door corporaties) in aanpak van achterstallig onderhoud in Rotterdam-Zuid. Bij zo’n drieduizend eigenaren van woningen met achterstallig onderhoud valt binnenkort een brief van wethouder Ronald Schneider (Ruimtelijke Ordening) in de bus. Die biedt intensieve begeleiding aan via de gemeentelijke VvE-organisatie VVE010, een stimuleringssubsidie van maximaal drieduizend euro per woning en een mogelijkheid tot lenen. Schneider: “En eigenaren die niet mee willen werken, pakken we aan.”

Lange termijn
Doelstelling van het NPRZ is, dat op lange termijn (tot 2030) op deze manier 23.000 particuliere woningen worden aangepakt. Tienduizend daarvan wacht transformatie of sloop/nieuwbouw. De rest moet op ‘basiskwaliteit’ worden gebracht. Na activering van de VvE – veelal door VvE010 – en opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplanning kan een aannemer aan de slag om de panden op te lappen. “De hefboomfunctie van de subsidie speelt daarbij een cruciale rol”, zegt directeur Frank Peters (VvE010). Ruim driehonderd VvE’s hebben in het huidige programma opdracht gegeven voor een opknapbeurt. Dat is in totaal 9,5 miljoen euro van particulieren met over het algemeen bescheiden inkomens. Drie miljoen daarvan is gemeentelijk geld. Overigens strandde een poging om de slagvaardigheid te vergroten door kleine VvE’tjes op te laten gaan in overkoepelende organisaties. Volgens Europees recht is dat in strijd met de Rechten van de Mens.

VvE-begeleiding moet er ook voor zorgen dat opgeknapte woningen in de toekomst netjes blijven. Schneider: “We gaan niet de fouten herhalen van de jaren tachtig. De miljoeneninvesteringen van toen zijn volledig verdampt.”

Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!