..........
shadow_fix

VvE Groenhof II: duurzame renovatie in de praktijk

Appartement & Eigenaar is meer dan een magazine en online platform. Het hecht grote waarde aan het verduurzamen van appartementencomplexen en volgt daarom de ontwikkelingen rondom duurzaamheid op de voet.

Wat opvalt is dat de meeste adviesbureaus en bedrijven op papier met mooie oplossingen komen, die in de praktijk niet blijken te werken, omdat ze niet aansluiten bij de bewoners en het budget, waardoor de gewenste doelstellingen niet behaald zullen worden. De reden voor Appartement & Eigenaar om het anders aan te pakken.

Wat doen wij anders?

Na een grondige technische inspectie van het pand, brengen we alle mogelijke besparingsmaatregelen inclusief terugverdientijd en investering in kaart. Vervolgens gaan we in gesprek met de bewoners om uit te zoeken wat de eigenaren wel en niet willen. De volgende stap is onderzoeken wat financieel haalbaar is, met name omdat banken VvE’s niet graag geld lenen. Vanuit het financiële kader en de wensen van de bewoners wordt het plan van aanpak samengesteld, een plan dat te allen tijde haalbaar is. Zodra het plan door de VvE is goedgekeurd, gaan we kijken of het waar mogelijk nog bijgesteld kan worden, daarbij kijken we niet alleen naar de prijs nu, maar vooral naar de cost of ownership over de gehele looptijd.

VvE Groenhof II gooit - na jaren van achterstalligonderhoud en achter de feiten aanlopen - het roer volledig om. Met behulp van de nieuwe beheerder en een goede adviseur is het nu tijd voor een inhaalslag. Tijd voor een duurzame renovatie.

De huidige situatie

Achterstallig onderhoud
Ad Bastiaans – dagelijks bestuurslid van de VvE: “Ons appartementencomplex heeft te kampen met serieus achterstallig onderhoud. Er is houtrot in de kozijnen en er zijn vochtproblemen binnenshuis door de verouderde dakbedekking van de dakterrassen, die bovendien niet zijn geïsoleerd. Daarnaast zijn de cv-ketel en de ventilatie/luchtafvoer aangesloten op één kanaal. Mocht de dak ventilator minder werken of stuk gaan, dan worden de rookgassen niet meer afgevoerd, maar komen ze de appartementen in. Al met al een heel vervelende situatie, waaraan meerdere factoren hebben bijgedragen. Zo zorgden twee inmiddels ex-bewoners voor problematische stemverhoudingen, waardoor alle pogingen tot onderhoud en het reserveren van reserves werden tegengehouden. We zijn inmiddels overgestapt op een andere, meer daadkrachtige beheerder en de bewuste eigenaren zijn verhuisd. Tijd om orde op zaken te gaan stellen.”

De wensen

Geld besparen
Elektra Peponis – eigenaar van Elektraki Beheer en Administratie: “In eerste instantie was het plan om flink te renoveren. Hiervoor is een conditiemeting van het gebouw gedaan, zodat de VvE een goed zicht had op de staat van het gebouw. Dat gaf een reëel beeld van wat ons te wachten stond. Tijdens een vergadering over de renovatie opperde een eigenaar het idee om in plaats van de houten kozijnen te vervangen over te stappen op kunststof en dan meteen voorzien van HR++ glas. Daar is het balletje om niet alleen te gaan renoveren, maar ook te verduurzamen gaan rollen. We willen aan de ene kant geld uitgeven, maar tegelijkertijd ook geld kunnen besparen op de energierekening en het onderhoud. Als we dan toch aan de slag gaan, dan meteen goed. Via de gemeente konden we subsidie krijgen voor advies en de begeleiding van dit plan.”

De maatregelen

Duurzaam isoleren én renoveren
René ter Veer – Appartement & Eigenaar: “Toen Elektra Peponis namens de VvE aanklopte voor advies zijn we daar serieus ingedoken.
Zoiets vraagt grondig uitzoekwerk. Er was al een conditiemeting van het complex gedaan. Daarna zijn we gaan inventariseren wat de wensen van de bewoners waren en wat het beschikbare budget was voor alle aanpassingen. Hierop hebben we een goed doordacht plan gemaakt. Kijk op papier zijn mooie constructies te bedenken, maar het gaat erom dat die constructies in de praktijk werken en aansluiten bij de wensen en vooral ook het budget van de VvE. VvE Groenhof II wilde niet alleen renoveren, ze wilden een flinke stap vooruit maken en niet meer achter de feiten aanlopen.
Uiteindelijk is besloten dat voor wat betreft de verduurzaming het dak wordt vernieuwd en voorzien van volledig onderhoudsvrije dakbedekking. Daarnaast komen er zonnepanelen op het dak. De houten kozijnen worden vervangen voor kunststof kozijnen en voorzien van triple glas. Waar nu nog houten panelen in de kozijnen waren aangebracht, worden deze vervangen voor wederom triple glas. De terrasdaken worden vernieuwd en geïsoleerd. De cv-ketel wordt vervangen voor een warmtepomp, wat als bijkomend voordeel heeft dat het probleem met het afvoerkanaal ook is opgelost. Verder worden alle appartementen voorzien van lagetemperatuurverwarming via de wanden en verdwijnen de radiatoren in de woonkamer. In de badkamer en slaapkamer komen nieuwe radiatoren speciaal voor lagetemperatuurverwarming. Dankzij al deze maatregelen maakt de VvE niet alleen een inhaalslag, ze lopen voorop op het gebied van duurzaamheid en onderhoud.”

Voordeel lagetemperatuurverwarming

Heb je een gewone, traditionele radiator, dan verwarmt deze via stralingswarmte. Dit is een snelle manier van de woning verwarmen. Deze warmte is echter ook vluchtig. Zodra je een raam of deur openzet, is deze warmte weg en daalt de temperatuur in de woning snel. Bij lagetemperatuurverwarming wordt de ruimte langzaam verwarmd, echter deze warmte trekt in alles in de betreffende ruimte, in de vloer in de wanden, in de meubels. Doordat dit geen vluchtige warmte is, zal je er ook nauwelijks warmteverlies zijn wanneer er een raam of deur openstaat.

De besparing

Triple glas en kunststof kozijnen
Wander Rolsma – Kroon Kozijn: “Triple glas bestaat simpel gezegd uit drie glasplaten met daartussen stilstaande lucht gecombineerd met argongas. De buitenste glasplaten zijn daarbij voorzien van een HR-coating. Al met al zorgt dit voor een nog beter isolerend raam. Ten opzichte van HR++ glas levert het een besparing op van tussen de 30% en 40%.
De keuze voor kunststofkozijnen is gemaakt omdat kunststof kozijnen geen onderhoud vragen en een levensduur van minimaal 50 jaar hebben. Daarnaast voldoe je isolatie technisch in één keer aan de voorwaarden.”

De besluitvorming

Unanieme beslissing
Bastiaans:” We hebben een aantal tussentijdse vergaderingen gehouden om te bespreken wat de wensen en voorstellen er waren. Alle mogelijkheden zijn hier goed doorgesproken, waarna unaniem is besloten om voor de duurzaamheid te gaan.”

De financiën

Investeren om te profiteren
Peponis: “Een probleem van deze VvE is het gebrek aan reserves. We hebben stapsgewijs de eigen bijdrage verhoogd, maar dat is niet afdoende om deze maatregelen te financieren. We moesten dus op zoek naar andere opties.
Ter Veer: “Het Stimuleringsfonds Huisvesting (SVN) biedt VvE’s de mogelijkheid om tegen aantrekkelijke voorwaarden geld te lenen met een maximum van € 25.000 per appartement. Voor deze VvE komt dat op een totaal van € 300.000. Daarnaast krijgen VvE’s die gaan verduurzamen vanuit de overheid subsidies voor hetgeen ze gaan doen, in dit geval € 40.000.”
Peponis: “Via het zonnepanelen-collectief van Appartement & Eigenaar konden we op voordelige wijze zowel het dak laten vernieuwen als zonnepanelen laten plaatsen. Appartement & Eigenaar neemt namelijk deze kosten voor hun rekening en wij profiteren van voordelige stroom. Dit scheelde de VvE zo’n € 70.000,- aan investeringskosten. Daarnaast hoeven we in het MJOP geen onderhoudskosten meer te begroten.”

De voordelen

Win-win-win
René ter Veer: “Met de genomen maatregelen gaat deze VvE van een energielabel D naar een ruime B, bijna A. Daarnaast heeft de VvE geen onkosten meer aan het onderhoud van het dak, een besparing van plusminus € 40.000 over 20 jaar. En geen onderhoud meer aan de kozijnen. Dankzij al deze maatregelen gaat de VvE 55% besparen op de energierekening, dus tel uit je winst.
Behalve een beter energielabel en een flinke besparing stijgt ook de waarde van de woningen met ongeveer € 20.000.
De cijfers op een rijtje:
- De totale investering voor deze duurzame maatregelen zou zijn: € 410.000
- Door te kiezen voor het zonnepanelen collectief vervallen de investeringskosten voor het dak en de zonnepanelen, dit scheelt € 70.000, waardoor de VvE nog € 340.000 moet financieren.
- Per appartement komt dat neer op € 25.000.
- De voordelen: een totale besparing van 55% op de energierekening
- Een waardestijging van het appartement van: € 20.000.
- De besparing op de energiekosten wordt geïnvesteerd in het opbouwen van extra reserve.
- Geen onderhoud meer aan het dak.
- Geen onderhoud meer aan de kozijnen.

De planning

Snelle oplossing
Peponis: “Het vervangen van het dak en het aanbrengen van de zonnepanelen hopen we nog voor het eind van dit jaar rond te krijgen. Alle andere maatregelen vinden plaats in de loop van het eerste kwartaal van 2018. We werken ondertussen met een realistisch MJOP, ook om te sparen voor de toekomst. Na het verduurzamen zullen er nog andere acties moeten worden ondernomen, zoals bijvoorbeeld het opknappen van de gevel. Maar we hebben er bewust voor gekozen eerst voor de verduurzaming te gaan, omdat deze oplossingen tevens de huidige staat van het complex aanzienlijk verbeteren.”

Een onderhoudsvrij dak, hoe kan dat?

Ed van Tiel – Roofwatcher: “Bij appartementencomplex Groenhof II is gekozen voor dakbedekking van Rhepanol. Deze polyisobutyleen dakbedekking bestaat al ruim 75 jaar. Onderzoek heeft aangetoond dat deze dakbedekking een extreem lange levensduur heeft, van ruim 50 jaar. UV-straling heeft geen enkele invloed op dit materiaal, waardoor het nauwelijks tot niet verouderd. Het Rhepanol dak heeft aanzienlijk minder onderhoud nodig dan een dak met andere dakbedekking. Bij de traditionele daken moet er na ongeveer 20 jaar een nieuwe laag worden aangebracht, het zogenaamde overlagen. Als je dan zonnepanelen op je dak hebt liggen, dan wordt het wel een hele kostbare klus om het dak te renoveren. Belangrijk dus om een dakbedekking te hebben die langer meegaat dan de zonnepanelen. Ook heel fijn, het materiaal is 100% recyclebaar.”

 

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam