Kleine wijzigingen, grote gevolgen: de cruciale meldingsplicht van de VvE

“Dat hadden we toch gewoon even moeten doorgeven?” Het is een gedachte die vaak pas opkomt als het te laat is. Want hoewel de gebouwverzekering van een VvE meestal als een solide vangnet wordt gezien voor brand, storm- of waterschade, blijkt in de praktijk dat dit vangnet alleen werkt als de verzekeraar weet wat er speelt. En daar wringt het soms. Een kleine wijziging in het gebruik van een ruimte, een verbouwing of een nieuwe huurder kan grote gevolgen hebben als die niet wordt gemeld. De meldings- en mededelingsplicht is dan ook geen administratieve formaliteit, maar een cruciale verantwoordelijkheid van het VvE-bestuur.
<Door: Rob van den Heuvel<Adviseur verzekeringen, branchevereniging VvE <

Onlangs sprak ik een VvE-bestuurder die zich afvroeg waarom een schadeclaim was afgewezen. In het complex was een voormalig woonappartement omgebouwd tot tandartspraktijk. Niemand had dit ooit gemeld aan de verzekeraar. Toen er waterschade ontstond door een lekkage in het bovengelegen appartement, ging men ervan uit dat de schade aan de praktijk gewoon onder de VvE-verzekering viel. Maar dat bleek niet het geval. De verzekeraar wees de claim af, omdat de aanwezigheid van een tandartspraktijk nooit was gemeld. En hoewel zo’n praktijk op zich geen extreem risico vormt, had de verzekeraar bij een correcte melding wel kunnen aangeven dat de praktijk casco meeverzekerd was. Hiermee had de eigenaar de aangebrachte verbeteringen aan de inrichting alsnog individueel kunnen verzekeren tegen schade. Ook had men dan kunnen vaststellen dat het taxatierapport niet overeenkwam met de werkelijke situatie. Kortom: een simpele melding had een hoop ellende kunnen voorkomen.

Het is een voorbeeld dat laat zien hoe belangrijk het is om alert te zijn op tussentijdse wijzigingen. Denk aan leegstand, functiewijzigingen, verbouwingen of het starten van short-stay verhuur. Al deze veranderingen kunnen invloed hebben op het risico dat de verzekeraar loopt. En als die risico’s niet worden gemeld, kan dat bij schade leiden tot een lagere uitkering – of zelfs helemaal geen uitkering.

In de praktijk blijkt dat het niet naleven van deze verplichting tot forse problemen kan leiden. Neem het voorbeeld van een VvE die enkele appartementen langdurig leeg liet staan zonder dit te melden. Toen er brand uitbrak, bleek dat meer dan dertig procent van het complex onbewoond was. De verzekeraar weigerde dekking, omdat het risico op schade bij leegstand aanzienlijk groter is. Dit risico is groter, omdat de ervaring leert dat een beginnende schade minder snel ontdekt. Met als gevolg een schade welke zich voor een langere periode kan ontwikkelen met grotere schade als gevolg. Ook leert het verleden dat leegstaand uitnodigt tot brandstichting of vandalisme. Als er sprake is van leegstand eventueel gedeeltelijk, maak hiervan melding. Dit hoeft niet per definitie te betekenen dat er geen dekking meer is bij schade.

Daarnaast is de wet duidelijk over de mededelingsplicht. Artikel 7:928 van het Burgerlijk Wetboek verplicht de verzekeringnemer om alle relevante feiten te melden die van invloed kunnen zijn op de beslissing van de verzekeraar. En de rechtspraak bevestigt dit. In het bekende arrest van de Hoge Raad werd geoordeeld dat het verzwijgen van informatie kan leiden tot afwijzing van een schadeclaim.

Een ander voorbeeld is een woning met een hennepkwekerij in de garage. Toen daar brand uitbrak, weigerde de verzekeraar dekking. De risicowijziging was niet gemeld, en de clausule in de polis – waarin melding binnen dertig dagen verplicht werd gesteld – werd door de rechter als redelijk beoordeeld.

Toch leeft bij veel VvE’s de gedachte dat iedere melding automatisch leidt tot een hogere premie of strengere voorwaarden. Dat is een misvatting. Neem het voorbeeld van een commerciële ruimte op de begane grond waarbij de bestemming wijzigt van slagerij naar een makelaarskantoor. Voor de verzekeraar is dat geen risicoverzwarende wijziging. De polis blijft gewoon doorlopen en bij schade ontstaat er geen discussie. Het gaat erom dat de verzekeraar weet wat er speelt – zodat hij het risico goed kan inschatten.

Daarom is het verstandig om binnen de VvE een vaste procedure in te richten voor het melden van wijzigingen. Besluiten over verbouwingen of bestemmingswijzigingen kunnen bijvoorbeeld standaard op de agenda van de ALV worden gezet. Ook een duidelijke taakverdeling tussen bestuur en beheerder helpt om meldingen niet over het hoofd te zien. En bij twijfel? Dan is het altijd raadzaam om een verzekeringsadviseur te raadplegen.

Want uiteindelijk draait het om zekerheid. Zekerheid voor de leden, voor het gebouw en voor de toekomst. Kleine wijzigingen hoeven geen grote gevolgen te hebben – zolang ze maar op tijd worden gemeld.

<