De aankoopmakelaar

Bij de aankoop van een appartement komt meer kijken dan bij de aankoop van bijvoorbeeld een rijtjeshuis. Als eigenaar van het appartement, is men ook automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. Door een aankoopmakelaar in te schakelen vermijdt je addertjes onder het gras, met alle gevolgen van dien.

Zoals gezegd wordt men automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren bij de aankoop van een appartement.
Het is voor de potentiele koper dan ook van groot belang om te weten hoe de zaken rondom deze VvE geregeld zijn. Is het een slapende VvE, hoe is het met de financiële situatie gesteld. Bij dit soort vraagstukken zijn de hulp en het advies van een aankoopmakelaar onontbeerlijk. Het inschakelen van een aankoopmakelaar is overigens niet alleen qua deskundigheid prettig, het biedt ook het nodige gemak en ontzorging aan de potentiële kopers.

Wat doet de aankoopmakelaar?

Het gemak

Inventariseren van de woonwensen?Dankzij websites als Funda en huislijn.nl is het een vrij eenvoudig geworden om het actuele aanbod op de woningmarkt te bekijken. Hier heeft men niet perse een aankoopmakelaar voor nodig. Het kan echter wel enorm veel tijd besparen om een aankoopmakelaar uit dat enorme aanbod het ideale appartement te laten zoeken. Hij inventariseert alle wensen en gaat daarmee aan de slag.

Regelen van bezichtingingsafspraken

Na het bespreken van de geselecteerde appartementen, maakt de aankoopmakelaar – afgestemd op de agenda van de kopers – de afspraken om het appartement te komen bezichtigen en zal hij uiteraard ook de begeleiding tijdens de bezichtigingen op zich nemen.

De expertise?

Is de VvE financieel gezond?Is de keuze gemaakt, dan komt de volgende stap en hier bewijst de aankoopmakelaar pas echt zijn nut. Want als potentiële nieuwe eigenaar wil je niet het risico lopen dat je terecht komt in een financiële puinhoop. Bij een VvE waar de financiën niet op orde zijn, loopt men een grote kans dat begrootte budgeten niet toereikend zijn, waar men vervolgens als bewoners voor opdraait.?De aankoopmakelaar kan de financiële stukken opvragen en heeft alle kennis in huis om deze juist te interpreteren.

Is er een betalingsachterstand bij de verkopende partij?Een appartement – of appartementsrecht – kan ondanks een betalingsachterstand aan de VvE gewoon verkocht worden. De valkuil daarbij is dat de achterstand vervolgens op de nieuwe eigenaar verhaald kan worden! Het is dan ook absoluut belangrijk om dit grondig uit te zoeken.

Appartementsrecht

Als u een appartement koopt, koopt u in feite een deel van een gebouw. Dit heet een appartementsrecht. Naast gebruik van uw eigen appartement heeft u recht op gebruik van gemeenschappelijke onderdelen van het pand. Bijvoorbeeld het trappenhuis, de lift of de binnentuin.

Hoe is het onderhoud geregeld

Wat is de staat van het appartementencomplex? Is er achterstallig onderhoud? Hoe is het MeerJarenOnderhoudsPlan opgesteld en wat zijn de onderhoudsplannen binnen nu en 5 jaar. Dit zijn zaken waar de aankoopmakelaar naar zal informeren bij de VvE. Een goed MJOP en gedegen preventief onderhoud dragen bij aan een gezond appartementencomplex. Bij achterstallig onderhoud zijn de problemen vaak niet te overzien en als mede-eigenaar ben je hier wel mede verantwoordelijk voor.

De splitsingsakte en het splitsingsreglement?

Om precies in kaart te brengen wat men nou uiteindelijk koopt is kennis van de Splitsingsakte, het Splitsingsreglement en de Splitsingstekening een voorwaarde. Hierin staat o.a. omschreven wat precies het eigendom van de nieuwe eigenaar zal zijn. Hoort die zolder of berging nou wel of niet bij het appartement? Wel zo handig om vooraf te weten. De eigen bijdrage van de nieuwe eigenaar is namelijk mede gebaseerd op het eigendom. In de splitsingsakte is ook omschreven hoeveel de eigen bijdrage is m.b.t. de gemeenschappelijke kosten voor groot onderhoud, verzekeringen en schoonmaakdiensten. Deze documenten zijn nou niet bepaald eenvoudig leesvoer. Voor de aankoopmakelaar is het lezen van dit soort juridische stukkendocumenten dagelijkse kost. Hij weet dan ook precies hoe deze informatie te interpreteren en zal bijzonderheden snel weten te signaleren.

Hoe is de VvE georganiseerd?

Hoe is de VvE georganiseerd? Hoeveel bestuursleden zijn er? Zijn er nog aparte commissies voor bijvoorbeeld de kas en het onderhoud? Wie regelt de financiën? Wie regelt het onderhoud? Als koper sta je waarschijnlijk niet stil bij dit soort zaken. Maar het is wel goed om te weten. Wil je echt weten wat er speelt binnen de VvE? Dan is het lezen van de notulen een goed idee, of beter het laten lezen van de notulen, want ook dat doet de aankoopmakelaar.

Hoe zit het met de verzekeringen van de VvE?

Welke verzekeringen heeft de VvE afgesloten en dien je als eigenaar nog dingen (extra) te verzekeren? Is er een gezamenlijke opstalverzekering? Bij de meeste mensen begint het aardig te duizelen als het om verzekeringen gaat, wel zo fijn om dit dan over te dragen aan een deskundig iemand.

Rapportage

In een uitgebreide rapportage zet de aankoopmakelaar alle bevindingen over het appartement, het complex en de VvE op een rijtje. Hieruit volgt een advies m.b.t. de marktwaarde van de woning en een advies over de aankoopstrategie.

Onderhandelen

Wanneer de keuze is gemaakt, kan de aankoopmakelaar de onderhandelingen voeren.

Afhandelen

Zijn alle partijen er prijstechnisch uit, dan begint de afhandeling. De aankoopmakelaar kan hierbij adviseren in de keuze voor een notaris en vervolgens de nieuwe appartementseigenaren begeleiden bij het koopproces. Want ook hier zijn nog wel wat zaken waarbij enige deskundigheid welkom is. Het doornemen van de koopakte bijvoorbeeld, altijd handig als iemand verheldering kan geven. Maar ook de controle van de notariële stukken en het regelen en begeleiden van de woningoverdracht en sleuteloverdracht is iets waarbij de aankoopmakelaar een rol kan spelen.

De kosten?

Wat het precies kost om een aankoopmakelaar in te schakelen is niet te zeggen. In de meeste gevallen betaal je een courtage van ongeveer 1 tot 2% van de aankoopprijs van het appartement. Hier moet overigens ook nog btw over betaald worden. ?Soms is het ook mogelijk een vast tarief af te spreken. Er valt best te onderhandelen met een aankoopmakelaar, zeker als men niet van alle diensten gebruik wil maken. Handig is wel om alle afspraken op papier te laten zetten, zodat er achteraf geen onduidelijkheden kunnen ontstaan.

Let op!

Een aankoopmakelaar mag nooit tegelijkertijd ook de verkoopmakelaar van hetzelfde appartement zijn. Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper en een verkoopmakelaar die van de verkoper. Vergelijk van tevoren verschillende aankoopmakelaars en kies voor een makelaar die is aangesloten bij een brancheorganisatie als de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), VastgoedPRO of de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)

Samengevat:

De meerwaarde van een makelaar die gespecialiseerd is in de appartementssector, moet gevonden worden in het kunnen lezen van de financiële jaarstukken van een vereniging, statuten, splitsingsaktes en een huishoudelijk reglement.
Een dergelijk makelaar heeft de kennis in huis om de risico’s te analyseren wat net het verschil kan maken voor het aankopen van een gezond appartementsrecht wat aansluit bij de wensen van de koper of voor het kopen van een kat in de zak.

Met dank aan SDS Senior Makelaardij