Non-conformiteit bij de aankoop van een appartement: wat je moet weten

Toch gebeurt dat regelmatig. In dit blog legt VvE advocaat Robert van Ewijk uit wat non-conformiteit precies is, welke verplichtingen de verkoper heeft, wat jouw onderzoeksplicht is, en hoe de Vereniging van Eigenaren (VvE) betrokken kan zijn. Daarbij gebruik ik uitspraken uit de rechtspraak om te laten zien hoe rechters het aanpakken.

Wat is non-conformiteit?

Als je een woning koopt, mag je ervan uitgaan dat die woning de eigenschappen heeft die je op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit is geregeld in artikel 7:17 BW. Als er gebruik is gemaakt van een NVM-koopovereenkomst , dan staat in artikel 6.3 dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning. Is de woning (of het appartement) niet zoals je redelijkerwijs mocht verwachten, dan is sprake van non-conformiteit.

Niet alle verborgen gebreken leveren non-conformiteit op

Bij non-conformiteit kan het gaan om verborgen gebreken zoals lekkage, constructiefouten, of funderingsproblemen. Maar het is niet zo dat elk gebrek non-conformiteit oplevert: ouderdom, normale slijtage, of gebreken die je zelf had kunnen zien bij bezichtiging, vallen meestal buiten.

Mededelingsplicht van de verkoper

De verkoper moet je informeren over feiten of omstandigheden die hij kent (of behoort te kennen) en die relevant zijn voor de eigenschappen van het appartement. Als de verkoper zaken verzwijgt, kun je daar later mogelijk schadevergoeding of ontbinding op baseren. Het uitgangspunt is dat de mededelingsplicht van de verkoper voorgaat op de onderzoeksplicht van de koper. Dat betekent dat de verkoper meestal niet aan de koper kan tegenwerpen, dat die onderzoek had moeten doen.

Onderzoeksplicht van de koper

Wel kan in uitzonderingssituaties worden geoordeeld dat je onderzoeksplicht zwaarder weegt, bijvoorbeeld als de gebreken zichtbaar waren, je deskundigen inschakelde, of er al duidelijke waarschuwingen bestonden.

Hoe ver strekt de onderzoeksplicht van de koper van een appartement?

In de praktijk houdt de onderzoeksplicht van de koper het volgende in:

1. Je moet de woning bezichtigen, kritisch kijken naar dingen die zichtbaar zijn.
2. Je kunt een bouwkundige keuring laten doen, zeker bij appartementen en oudere panden.
3. Je moet documentatie van de VvE opvragen: notulen van vergaderingen, begroting, jaarrekening, meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

In de situatie dat een gebrek zo zichtbaar is dat je het redelijkerwijs had moeten zien, kan je geen beroep doen op non-conformiteit. Zo oordeelde de rechtbank Rotterdam op 31 januari 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:609) in een zaak waarin de koper klaagde over houtworm en een defect rolluik, dat het laatste al bij de bezichtiging zichtbaar was. Het beroep op non-conformiteit slaagde niet.

De rol van de VvE bij gebreken aan gemeenschappelijke zaken

Als je appartement deel uitmaakt van een gebouw met gemeenschappelijke gedeelten (dak, gevel, gevel, leidingen, etc.), dan ligt de verantwoordelijkheid voor herstel vaak bij de VvE, niet bij de individuele eigenaar. Je kan dan wel de verkoper aanspreken, maar die is slechts aansprakelijk voor jouw schade. Omdat de VvE voor herstel moet zorgen van gemeenschappelijke zaken, is jouw schade gelijk aan jouw aandeel (breukdeel) in de kosten van de VvE. Als de VvE niet tot herstel overgaat, dan is het soms nodig om zowel de verkoper aan te spreken voor schadevergoeding, en de VvE aan te spreken om voor het herstel te zorgen. Dat kan door middel van het vragen van een vervangende machtiging .

Conclusie over non-conformiteit bij aankoop appartement

Als je een appartement koopt, zijn je rechten en plichten duidelijker als je je goed voorbereidt. Non-conformiteit is geen theoretisch begrip: de rechtspraak laat zien dat verkopers aansprakelijk kunnen zijn als zij belangrijke informatie verzwijgen. Tegelijkertijd geldt dat je als koper ook je huiswerk moet doen. Kortom: wees kritisch, vraag door, en laat niets aan het toeval over.