Betaling onderhoudsbijdragen

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Iedere appartementseigenaar is verplicht om zijn – over het algemeen maandelijkse - voorschot op de onderhoudskosten aan de VvE te voldoen. Naast deze maandelijkse bijdragen kan de vergadering van eigenaars ook besluiten nemen met betrekking tot het doen van uitgaven die buiten het reguliere onderhoud vallen. Als bijvoorbeeld sprake blijkt te zijn van achterstallig onderhoud, waarvan het herstel geen uitstel kan dulden, dan kan de vergadering het besluit nemen om dit onderhoud binnen een bepaalde termijn te (laten) verrichten. In de meeste gevallen zullen deze besluiten met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen (artikel 38 lid 5 Modelreglement 1992 en artikel 52 lid 5 Modelreglement 2006). Als een dergelijk besluit rechtsgeldig is genomen en niet binnen één maand vernietiging daarvan wordt verzocht (overeenkomstig artikel 5:130 BW), dan zijn alle eigenaars aan het besluit gebonden. De eigenaren zijn verplicht om de hieraan verbonden kosten te voldoen.

De situatie kan zich voordoen dat een eigenaar zijn financiële verplichtingen jegens de VvE niet nakomt. De betreffende eigenaar zal allereerst moeten worden gesommeerd om zijn financiële verplichtingen na te komen, waarbij de eigenaar tevens een boete - als prikkel tot nakoming - in het vooruitzicht kan worden gesteld (artikelen 29 Modelreglement 1992 en 41 Modelreglement 2006 en (voorzover van toepassing) het Huishoudelijk Reglement). Mocht de eigenaar ook daaraan geen gehoor geven, dan ligt een gerechtelijke procedure in het verschiet. Met het uiteindelijke vonnis kan de VvE zich vervolgens verhalen op de bezittingen van de eigenaar, waarbij zich de situatie kan voordoen dat de eigenaar onvoldoende bezittingen heeft om de vordering te betalen.

In de hierna te bespreken uitspraak deed zich een dergelijke situatie voor.

Uitspraak Hof Leeuwarden, LJN BM2250

In deze zaak betrof het een appartementsrecht waarop twee hypotheken waren gevestigd. Op enig moment heeft de vergadering een rechtsgeldig besluit genomen over uit te voeren groot onderhoud en de financiering daarvan door de eigenaren. Een eigenaar heeft echter zijn bijdrage niet voldaan. De VvE start een incassoprocedure en de kantonrechter veroordeelt de eigenaar bij vonnis tot betaling van de bijdrage. De eigenaar in kwestie gaat niet over tot betaling, maar stelt wel voor het bedrag in termijnen aan de VvE te betalen. De VvE wijst dit voorstel af en legt executoriaal beslag op het appartement van de eigenaar. De hypotheekhouder neemt het beslag over op grond van artikel 509 Rv. Dit heeft te maken met het feit dat de hypotheekhouder een sterkere verhaalspositie heeft dan een beslaglegger. De hypotheekhouder mag zich als eerste op de opbrengst van een goed verhalen, slechts het restant is bestemd voor de beslaglegger.

De betreffende eigenaar start vervolgens een procedure omdat de VvE volgens hem misbruik van recht heeft gemaakt door beslag te leggen, terwijl zij weet dat er onvoldoende geld zal zijn om haar vordering te voldoen. Het Hof Leeuwarden oordeelt dat een schuldeiser (in dit geval de VvE) misbruik maakt van zijn bevoegdheid indien te verwachten valt dat ‘de opbrengst van een executoriale verkoop op geen enkele wijze in mindering strekt op de vordering waarvoor beslag werd gelegd’. Bovendien speelt daarbij een rol dat de opbrengst van de executoriale verkoop ook niet voldoende zal zijn om de hypotheekschuld aan de bank te voldoen, zodat de eigenaar met een aanzienlijke restschuld zal worden geconfronteerd. Voorts wordt geoordeeld dat een executoriale verkoop is bedoeld om inning van een vordering gedaan te krijgen en niet om een voorbeeld te stellen aan de andere leden van de VvE die hun bijdragen niet betalen. Het Hof geeft dan ook een verbod op de voorgenomen executieveiling.

Toelichting

Op grond van het vonnis van de kantonrechter is de VvE in principe bevoegd om over te gaan tot executoriale verkoop van het appartement. De wet bepaalt namelijk dat een schuldeiser zijn vordering op alle goederen van de schuldenaar kan verhalen, tenzij sprake is van een uitzondering als genoemd in de artikelen 447 en 448 Rv (zoals bed, kleding, etcetera). Wel moet daarbij in het oog worden gehouden dat de VvE geen misbruik van deze bevoegdheid mag maken, hetgeen in het hiervoor beschreven geval zo is.

Dit laat onverlet dat de eigenaar het verschuldigde nog steeds aan de VvE zal moeten voldoen, echter, executoriale verkoop van het appartement is vooralsnog verboden. Het ligt dan ook in de rede dat de VvE de door de eigenaar aangeboden betalingsregeling alsnog accepteert, aangezien het niet voor de hand ligt dat er andere verhaalsmogelijkheden voor de VvE zijn en de factuur op een andere wijze (sneller) kan worden betaald.

Tot slot is nog relevant om te vermelden dat de VvE wellicht nog gebruik had kunnen maken van de mogelijkheid van artikel 5:122 lid 5 BW. Op grond van dit artikel zijn de oude en de nieuwe appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden. Voor wat betreft deze uitgaven heeft de VvE de keuze of zij de oude of de nieuwe eigenaar aanspreekt op betaling. Omdat de oude eigenaar in deze casus geen verhaal biedt, had de nieuwe eigenaar wellicht soelaas kunnen bieden. Echter, gezien het feit dat de datum van de betreffende factuur was gelegen ruim voor het voorafgaande boekjaar, had de VvE ook om die reden geen belang (meer) bij executoriale verkoop, zo werd door het Hof overwogen.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar