..........
shadow_fix

Noodzakelijk onderhoud

Het betreft hier een appartementseigenaar/VvE die een aanschrijving ontvangt van de gemeente tot verrichting van noodzakelijk onderhoud.

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Aanschrijving door gemeente

In principe is iedere appartementseigenaar zelf verplicht om zijn appartement behoorlijk te onderhouden. Voorzover het onderhoud ziet op de gemeenschappelijke delen en zaken in het appartementencomplex, rust deze verplichting op de VvE. Welke delen en zaken gemeenschappelijk zijn is terug te vinden in de splitsingsakte. Zie bijvoorbeeld artikel 9 Modelreglement 1992 en artikel 17 Modelreglement 2006. Als noodzakelijk onderhoud niet wordt uitgevoerd, dan heeft de gemeente op grond van de Woningwet de bevoegdheid om de appartementseigenaar en/of de VvE te verplichten dit onderhoud alsnog uit te voeren. Dit wordt ook wel een aanschrijving genoemd. Het criterium is dat de onderhoudstoestand van de woning en/of het appartementencomplex dusdanig slecht is dat sprake is van strijdigheid met de eisen van het bouwbesluit en/of de bouwverordening.
Door middel van de aanschrijving wordt de appartementseigenaar en/of de VvE een bepaalde termijn gegund om het noodzakelijk onderhoud alsnog zelf te verhelpen. Mocht vervolgens ook aan een laatste waarschuwing geen gehoor worden gegeven, dan is de gemeente bevoegd om het onderhoud zelf te laten uitvoeren, op kosten van de appartementseigenaar en/of VvE.

Recentelijk had de Hoge Raad te oordelen over een dergelijke casus (HR 4 mei 2012, NJ 2012/296).

Uitspraak Hoge Raad

Een appartementseigenaar ontving een aanschrijving van de gemeente in verband met achterstallig onderhoud aan zijn individuele appartement. Tegelijkertijd werd ook de VvE –waar het appartement onderdeel van uitmaakte- aangeschreven terzake het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. Verrichting van het noodzakelijk onderhoud bleef uit, zodat de gemeente de werkzaamheden zelf uitvoerde en de kosten op de individuele eigenaren verhaalde. Het spreekt voor zich dat de kosten terzake de individuele appartementen voor rekening van de desbetreffende individuele eigenaren kwamen. Echter, de gemeente belastte de werkzaamheden terzake de gemeenschappelijke gedeelten door aan de appartementseigenaars naar rato van hun –in de splitsingsakte bepaalde- breukdeel.

De vraag deed zich voor of de gemeente daarmee wel juist had gehandeld. Het is immers de VvE die 'in overtreding was' en werd aangeschreven, niet de desbetreffende individuele eigenaar. De Hoge Raad oordeelt uiteindelijk dat een dergelijke aanschrijving aan de VvE is aan te merken als een aanschrijving aan de gezamenlijke eigenaars op grond van artikel 5:126 BW. Dat heeft tot gevolg dat niet alleen de VvE maar ook de individuele eigenaar als 'overtreder' kwalificeert en de gemeente betaling van de gemaakte kosten -naar rato van het breukdeel in de splitsingsakte- ook bij deze eigenaar kan vorderen.

Toelichting

Op grond van deze uitspraak is de gemeente gerechtigd om de onderhoudskosten –in geval geen gehoor wordt gegeven aan een aanschrijving- in te vorderen bij zowel de VvE, als bij iedere individuele eigenaar naar rato van het breukdeel. In de praktijk zal het veelal om slapende VvE's gaan, nu actieve VvE's voor het eigen onderhoud zullen zorg dragen. Het ligt niet voor de hand dat alle leden van een slapende VvE op de hoogte zullen zijn van een eventuele aanschrijving van de gemeente aan de VvE, terwijl de gemeente wel gerechtigd is de kosten naar rato van het breukdeel op hen te verhalen.
De appartementseigenaar dient zich in ieder geval te realiseren dat hij/zij -in geval van een aanschrijving aan de VvE- ook rechtstreeks door de gemeente kan worden aangesproken om in de kosten hiervan bij te dragen.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar

  • Betaling onderhoudsbijdragen

    juridisch

    De eigenaar in onderstaand artikel betaalt zijn verschuldigde bijdragen niet aan de VvE. Wat zijn de mogelijkheden in zo'n geval.

  • Bouwkundige keuringen

    mjop

    Naast het exclusieve gebruiksrecht van het appartement is de appartementseigenaar tevens mede-eigenaar en dus medeverantwoordelijk voor het hele gebouw. Elke appartementseigenaar is verplicht om samen met de andere appartementseigenaren het gebouw te onde

  • V.v.E. Kralingerhoutflat Rotterdam: authentiek en uniek

    bestuur

    Het gebouw Kralingerhoutflat ligt in de woonwijk Kralingen van Rotterdam. De bewoners van de bovenste verdiepingen hebben vrij uitzicht over de indrukwekkende skyline van Rotterdam.

  • Wijzigen splitsingsakte

    juridisch

    De splitsingsakte kan gewijzigd worden met medewerking van álle appartementseigenaren. Deze hoge drempel blijkt dikwijls onpraktisch.

  • Vocht: vijand in huis

    overlast

    Vocht is zonder enige twijfel de grootste vijand van elk gebouw, ongeacht of het een oud of nieuw pand betreft.

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam