Erfpacht en de VvE

Naast het verhuren van het appartement kan een appartementseigenaar er ook voor kiezen een erfpachtrecht te vestigen en dat over te dragen aan een ander. Hoe wordt zo'n erfpacht gevestigd en wat zijn de gevolgen voor een VvE?

Gepubliceerd: 27 september 2019

Allereerst: wat is een erfpachtrecht precies? Dit is een beperkt zakelijk recht waarbij de verpachter het recht verleend aan een ander (de pachter) om het appartementsrecht als eigenaar te gebruiken. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding, de canon, aan de verpachter. Erfpacht wordt, begrijperlijkerwijs, vaak verward met een huurregeling. Er zijn echter wezenlijke verschillen. Zo is de duur van de erfpacht vele malen langer dan bij huur én is het (bijna) onmogelijk erfpacht op te zeggen. In het geval van een erfpacht van een appartementsrecht is het bovendien zo dat er bij erfpacht, in tegenstelling tot bij huur, de mogelijkheid is om stemrecht uit oefenen in de vergadering van eigenaars en kan de pachter hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de periodieke bijdragen.

Gebruiksrechten

Wanneer er op een appartementsrecht een erfpachtrecht gevestigd wordt, zullen de gebruiksrechten aan de pachter overgedragen worden. Het eigendom blijft echter bij de verpachter. De pachter zal op precies dezelfde wijze als andere appartemenseigenaren gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke gedeelten en de privé-gedeelten die bij het appartementsrecht horen. De verpachter daarentegen heeft enkel en alleen nog recht op het zogenaamde 'blooteigendom' (dit betekent zoveel als dat de verpachter het recht van gebruik door de pachter moet respecteren) en de canon. Het recht van erfpacht wordt gevestigd door een notariële akte, de erfpachtakte. Hierin wordt onder meer bepaald wat de duur van de erfpacht (een looptijd van 50 of 100 jaar is gebruikelijk) en de hoogte van de canon is.

De VvE betrokken?

In principe wordt de VvE niet betrokken bij de vestiging van een erfpachtrecht, tenzij de splitsingsakte anders vermeld. De VvE heeft dan ook geen mogelijkheden, behalve als dit anders geregeld staat in de splitsingsakte, de vestiging van erfpacht tegen te gaan. De VvE moet, na de vestiging van het erfpachtrecht, wel schriftelijk op de hoogte gebracht worden.

Aansprakelijkheid

In hoeverre de pachter, naast de verpachter, aansprakelijk is voor de schulden aan de VvE moet in de erfpachtakte geregeld worden. Voor de bijdragen aan de VvE is in ieder geval altijd de eigenaar aan te spreken, op basis van de erfpachtakte kan het zijn dat dit ook het geval is voor de erfpachter. Het is belangrijk om voor het innen van de servicekosten altijd eerst de erfpachtakte te raadplegen.
Naast de periodieke bijdrage zal de erfpachter de stemmen in de vergadering uitbrengen, tenzij in de akte anders bepaald is. Daarnaast is het zo dat de eigenaar (de verpachter) altijd toegang tot de vergadering heeft. Het kan dus zo zijn dat er op de vergadering twee personen namens een appartementsrecht aanwezig zijn: de pachter en de verpachter.
Houd de pachter zich niet aan de regels van het huishoudelijk reglement, besluiten van de vergadering of het splitsingsreglement? Dan kan de VvE hem daar op dezelfde wijze op aanspreken zoals de VvE een eigenaar op deze overtredingen zou aanspreken.

Opzeggen

Een belangrijk kenmerk van erfpachtrecht is, zoals eerder al gemeld, de duur van de erfpacht. Bovendien is het tussentijds opzeggen van de erfpacht, praktisch onmogelijk. De verpachter heeft in principe twee redenen om de erfpacht op te zeggen: wanneer de pachter ernstig tekortschiet bij zijn verplichtingen of wanneer de canon twee jaar achter elkaar onbetaald blijft. De erfpachter kan de erfpacht opzeggen, tenzij dit door de vestigingsakte beperkt is. Een erfpacht kan verder alleen tussentijds opgezegd of gewijzigd worden met een tussenkomst van de rechter. Dit kan echter alleen wanneer er zeer bijzondere omstandigheden zijn en bovendien pas voor het eerst als er 25 jaar na de vestiging van de akte is verstreken.

Erfpacht bij een appartementsrecht is en blijft een ingewikkelde kwestie. Voor een VvE is het dus raadzaam goed op te letten wanneer een appartementsrecht in erfpacht wordt uitgegeven.

VvE Helpdesk Advies nodig voor uw VvE?

Raadpleeg onze VvE Helpdesk, een praktische vraagbaak en sparringpartner die uitkomst biedt bij uw VvE vraagstukken.

Reacties Laat een bericht achter
Reacties
LOG IN OM EEN REACTIE TE PLAATSEN
Piet.Belcrum 2 jaar geleden

Ik wil graag verpachter worden van de grond. Is dat iets anders dan hierboven bedoeld? Heeft iemand een voorbeeld?

Leeslijst
Wilt u meer dan 3 achtergrondartikelen lezen?

Lees direct verder tot en met 10 achtergrondartikelen per maand met een gratis Basis-profiel.

Wij waarderen uw privacy.
Wij en onze partners gebruiken technologie, zoals cookies, op onze website om advertenties te personalificeren en om verkeer te analyseren. Door op accepteren te klikken gaat u akkoord met ons Privacy & Cookiebeleid.