Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Spagaat van de verhurende appartementseigenaar

02 oktober 2013
Een wrijvingspunt bij gemengde complexen is het probleem bij (groot-) onderhoud binnen VvE’s en bij renovatie/dringende werkzaamheden. De verhurende appartementseigenaar kan in een spagaat gedrukt worden als een gebrek in een gemeenschappelijk gedeelte he
LEES VERDER

Regelmatig worden verhuurders van appartementsrechten geconfronteerd met huurders die aangeven dat er sprake is van een gebrek. De huurder wil dat het gebrek wordt hersteld. De oorzaak blijkt te liggen in een gedeelte van het appartementencomplex dat niet behoort tot het verhuurde appartement, maar daar buiten in het gemeenschappelijke gedeelte. Feitelijk ligt de oorzaak van het gebrek (en dus vaak ook de oplossing in die gevallen) buiten het “machtsbereik” van de verhuurder. De verhuurder kan dan niet zelf het gebrek (laten) herstellen en zal bij de VvE moeten aankloppen.

Juridisch speelveld

Een juridische inleiding. Van huur is sprake als er een overeenkomst is die aan twee essentialia voldoet, te weten: (1) de ingebruikgeving/verstrekking van een (gedeelte van een) zaak tegen een (2) voldoende bepaalbare tegenprestatie. Een appartementsrecht is een recht dat ook twee essentialia heeft, te weten: (1) een aandeel in de eigendom en (2) een exclusief gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van gebouw en grond.

De wet maakt onderscheid tussen enerzijds de privégedeelten en anderzijds de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. In de Modelreglementen bij Splitsing in Appartementsrechten worden hiervoor definities gegeven. Gemeenschappelijke gedeelten zijn die gedeelten die volgens de splitsingsakte niet zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, terwijl privégedeelten die gedeelten zijn die wél zijn bestemd om als afzonderlijk geheel worden gebruikt.

Een eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de VvE. De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de leden. Zij voert het beheer over de gemeenschap en ziet toe op nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren gelden. Dit beheer door de VvE over de gemeenschap heeft dus betrekking op gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en (deels) op de privégedeelten.

Gebrekenregeling in het huurrecht

De gebrekenregeling volgt uit de wet. Van deze regels kan voor woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde die het genot daarvan beperkt, zoals bijvoorbeeld lekkages en asbest. Als er een gebrek is, dan heeft de huurder een heel arsenaal aan mogelijkheden om stappen te ondernemen. Belangrijk is dat de verhuurder in beginsel verplicht is het gebrek te herstellen.

Onderhoud in het appartementsrecht in het kort

Terug naar het appartementsrecht. De hoofdregel is dat de eigenaren het privégedeelte moeten onderhouden en dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. De basis hiervoor staat in de wet en ook de modelreglementen bij splitsing in appartementsrechten.

De wet geeft niet aan welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn. De splitsingsakte geeft vaak een opsomming van gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Als het onduidelijk is, dan kan de vergadering van eigenaren van de VvE daarover een besluit te nemen. De kosten, verband houdende met het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken komen meestal voor rekening van de gezamenlijke eigenaars en zij dienen die kosten dan vaak op basis van hun breukdeel te betalen. De vergadering van eigenaren zal uiteindelijk een besluit moeten nemen over de uit te voeren werkzaamheden.

Het wrijvingspunt

Wat als een appartementsrechteigenaar zijn appartement verhuurt en er een gebrek ontstaat dat is gelegen in de gemeenschappelijke gedeelten? De verhuurder wordt dan vaak door de huurder aangesproken op zijn herstelverplichting. De modelreglementen bevatten een bepaling (bijvoorbeeld: art. 22 lid 3 MR 2006) dat een appartementsrechteigenaar (en ook de huurder overigens) geen veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten mogen aanbrengen zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaren van de VvE, tenzij er sprake is van onmiddellijk dreigend gevaar.

In de praktijk meldt de verhuurder zich bij het bestuur of de VvE-beheerder met het verzoek tot herstel van het gebrek. Meestal gaat dat prima en wordt het probleem opgelost. Interessant wordt het als de VvE weigert het gebrek (terstond) te herstellen omdat zij, bijvoorbeeld, van oordeel is dat het geen urgent probleem is. Dan kunnen belangen gaan botsen.

De mogelijkheden van de huurder: eigen herstel

Als de huurder de weigering van de VvE om het gebrek terstond te herstellen niet accepteert en zelf overgaat tot herstel en de redelijke kosten in mindering brengt op de huurprijs geeft het huurrecht de mogelijkheid om zelf tot herstel over te gaan. Dit is echter in strijd met het appartementsrecht. Ook de huurder mag immers geen wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten aanbrengen. Doet hij dit wel, dan is er sprake van een overtreding en kan – na waarschuwing – aan de huurder een boete worden opgelegd. De verhurende appartementseigenaar blijft evenwel met de kosten/schade zitten.

Evenredige huurprijsvermindering

De huurder kan ook een lagere huurprijs afdwingen. Het moet dan wel gaan om een gebrek van enige omvang. De vraag of het gebrek de verhuurder is te verwijten, is overigens niet relevant. Deze mogelijkheid kent wel een maximale termijn van zes maanden. De huurder kan nooit langer dan over zes maanden - te rekenen van het moment van het indienen van de vordering - de huurprijs verminderen. De schade blijft dus enigszins beperkt.

Bij sommige gebreken kan de huurder ook naar de Huurcommissie. Over het verschil tussen de in de vorige alinea bedoelde procedure en de procedure bij de Huurcommissie is nog veel te zeggen. Voor meer informatie kunt u terecht op onze site www.rijssenbeek.nl. Is men het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie dan kan men altijd nog naar de kantonrechter.

Problemen verhurend appartementseigenaar en een oplossing

Er zijn drie situaties te onderscheiden waarbij het gebrek niet (spoedig) door de VvE wordt hersteld:
– de VvE besluit niets te doen;
– de VvE doet niets;
– de VvE doet iets, maar pas op termijn.

De VvE besluit niets te doen.
In het eerste scenario besluit de VvE op een vergadering van eigenaren géén herstelwerkzaamheden uit te voeren. De verhuurder moet dan tot actie overgaan. De wet geeft hem de mogelijkheid het besluit te laten vernietigen door de kantonrechter.

Dit vernietigingsverzoek moet binnen een maand na de dag waarop de verhuurder kennis heeft genomen, of heeft kunnen nemen, van het besluit zijn ingediend. Is de termijn voorbij, dan is de verhuurder te laat! De verhuurder vraagt de kantonrechter of het besluit van de vergadering van eigenaren - gelet op de redelijkheid en billijkheid - wel genomen had kunnen worden. Alle belangen kunnen worden meegenomen. De verhurende appartementseigenaar maakt mijns inziens een goede kans. Zeker als de VvE het belang van de verhuurder bij een oplossing van de situatie negeert. Voorwaarde is dan wel dat zijn belangen uitgebreid en gemotiveerd aan de vergadering van eigenaren zijn voorgehouden en uitgelegd.

De verhurende appartementseigenaar kan tegelijk met het verzoek tot vernietiging een vervangende machtiging vragen om het probleem zelf te laten herstellen. De kantonrechter kan daar voorwaarden aan verbinden en kan zich overigens ook uitlaten over de kosten en de verdeling van herstel.

De VvE doet niets.
In de tweede situatie doet de VvE niets. Een veel voorkomende reden om niets te doen is bijvoorbeeld als de VvE 'slaapt'. Bij een goed georganiseerde VvE zal het dus minder voorkomen dat een VvE niets doet. De praktijk leert dat VvE’s menen dat zij 'niets te maken hebben' met de huurders van een eigenaar. Dat laatste is zowel juridisch als feitelijk onjuist.

Dat een VvE niets doet, is voor de verhuurder geen excuus naar zijn huurder toe. Ook hier kan een vervangende machtiging uitkomst bieden. Het is een misverstand dat een verzoek tot vervangende machtiging alleen samen met een verzoek tot vernietiging van een besluit kan worden ingediend. Een vervangende machtiging kan zelfs achteraf worden gevraagd als geen verder uitstel mogelijk is om de gebreken te ernstig/gevaarlijk zijn, bijvoorbeeld bij lekkages in meterkasten.

Het praktische probleem doet zich vaak voor in de snelheid van handelen. Een huurder kan in geval van een gebrek aan het gehuurde, dat zijn oorzaak vindt in een gemeenschappelijk gedeelte, meestal sneller handelen dan de verhuurder die afhankelijk is van de VvE. Duurt het te lang of werkt de VvE niet mee dan zal de verhurende appartementseigenaar gebruik moeten maken van de hiervoor beschreven mogelijkheden en naar de rechter stappen. Zelfs dan duurt het meestal lang voordat een definitieve uitkomst voorligt. Zeker als een van de partijen (VvE of de verhuurder) in hoger beroep zou gaan.

De VvE doet iets, maar pas op termijn.
Het derde scenario is een situatie waarbij de VvE een Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) heeft opgesteld en de oorzaak van het gebrek is gelegen in een gemeenschappelijk gedeelte dat zal worden onderhouden/vernieuwd in - bijvoorbeeld - 2015, terwijl er nu een gebrek is in het gehuurde.

In deze situatie komt (juridisch) gezien de aanpak van scenario 1 en 2 bijeen. Indien een VvE vasthoudt aan het MJOP en dus niets doet aan het gebrek, zal de verhuurder vervangende machtiging moeten vragen. Indien de VvE zou besluiten vast te houden aan het MJOP (en daarmee feitelijk de belangen van de verhuurder negeert), zal de verhuurder vernietiging van dat besluit moeten vragen vergezeld van een verzoek tot vervangende machtiging.

Probleem is dat een MJOP niet alleen een onderhoudsplanning is, maar ook een begrotingsinstrument voor de kosten van dit onderhoud. Besluit de VvE tot het 'naar voren halen' van de werkzaamheden om het gebrek te herstellen, dan moet meestal ook een extra bijdrage worden bepaald in het geval de VvE geen reservefonds heeft opgebouwd. Is dit reservefonds er wel dan moet een besluit genomen worden om de gereserveerde gelden uit het reservefonds te kunnen halen en uit te geven.

De oplossing

De oplossing ligt volgens mij niet in het huurrecht. Dat is namelijk in het geval van woonruimte zeer beschermend voor de huurder. Dat wil niet zeggen dat er in het huurrechtelijk spectrum geen mogelijkheden zijn bij de kantonrechter of de Huurcommissie, maar het zal niet eenvoudig zijn. De oplossing moet dus in het appartementsrecht worden gevonden. De verhurende appartementseigenaar moet mijns inziens actief handelen als het aankomt op de aanpak van gebreken in het gehuurde. Van meet af aan zal de verhurende appartementseigenaar de VvE duidelijk moeten maken waarom de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en waarom zijn belangen en die van de huurder herstel rechtvaardigen.

Conclusie

De verhuurder van een appartement moet oppassen dat hij niet in een spagaat terecht komt tussen zijn verplichtingen op basis van de huurovereenkomst enerzijds en zijn verplichtingen uit hoofde van het appartementsrecht en de splitsingsakte anderzijds. Een verhurend appartementsrechteigenaar moet bij gestelde gebreken, direct onderzoeken wat de oorzaak is en zo nodig de VvE inlichten. Daarnaast moeten VvE’s en VvE-beheerders zich bewust te zijn van de gevolgen voor de verhurende appartementseigenaar. Het behoort immers ook tot de kerntaak van een VvE om de belangen van de eigenaren te behartigen.

Mr. M.J.J. (Marnix) Nijenhof is appartements- en huurrechtspecialist bij Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar

Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!

Reacties

DMJOP
Benieuwd wat de duurzame verbeteringen voor uw gebouw zijn en wat de kosten hiervoor zijn?

ZOEKSUGGESTIES